賃貸マンション・アパートの原状回復費用の相場は？

原状回復の費用を誰が負担するのかは原状回復ガイドラインに基づいて決められます。基本的に経年劣化や通常使用によって生じる損耗の修復費用については貸主（オーナー）の負担となり、借主（入居者）は負担する必要はありません。たとえば壁紙の日焼けや家具の設置によってできた床のへこみなどが挙げられます。

一方、借主の故意、過失（ミス）、不注意によって生じた破損や汚れ、通常使用の範疇を超えるようなケースで生じた損耗については借主が原状回復費用を負担しなければなりません。たとえば食べ物や飲み物をこぼしてシミをつけてしまった、掃除を怠ってカビが生えてしまった、子どもが落書きをしてしまったといったケースなどが挙げられます。

原状回復ガイドラインとは

これまで原状回復の費用負担をめぐり貸主と借主との間でしばしばトラブルが発生していました。そこで、国土交通省は原状回復の基本的な考え方や費用負担のルールについて記載された『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』を作成したのです。

原状回復費用は借主の居住年数が長ければ長いほど減少します。ガイドラインでは経年変化・通常損耗の原状回復費用は借主が支払う賃料（毎月の家賃）の中に含まれていると定められているからです。

ここからは原状回復にいったいいくらかかるのか？間取りや部屋の広さ別に費用の相場について見ていきましょう。

とはいえ、原状回復の費用は前述のとおり借主の入居年数によって大きく異なります。また、当然ながら損耗や破損の箇所や内容、度合いによっても変わってきます。以下でご紹介する費用相場はあくまで「だいたいこれくらいかかるだろう」という目安として捉えてください。費用が相場を大幅に上回ることもあれば、逆に安く抑えられる可能性もあります。
正確な金額を知りたい場合は、一度業者に現地調査を依頼した上で見積もりを出してもらうことをおすすめします。

部屋の間取り別

まずは間取り別に賃貸マンションやアパートの原状回復費用の相場を見ていきましょう。部屋が広ければ広いほど、施工する範囲も広くなるため、費用も高額になりがちです。

比較的軽微な作業のみで済む場合、1Kやワンルームであれば5万～10万円程度、それよりも広い2LDKや3DKとなると20万～30万円、ファミリー向けの3LDK以上の間取りとなると30万～50万円程度かかります。

間取り	原状回復工事の費用の目安
1Kやワンルーム	5万〜10万円程度
2LDK・3DK	20万～30万
ファミリー向けの3LDK	30万〜50万円程度

なお、損耗や損傷の箇所が多い場合、度合いが激しい場合、これよりも高額になる可能性があります。

居住年数別

次に居住年数別の原状回復費用の相場を見ていきましょう。

3年までであれば5万円程度、4～6年であれば6万円、7～9年なら9万円、10年以上であれば11万円～ほどかかります。

居住年数	原状回復工事の費用の目安
～3年	約50,000円
4～6年	約60,000円
7～9年	約90,000円
10年以上	約110,000円

経年変化・通常損耗による原状回復費用は借主が支払う賃料（毎月の家賃）の中に含まれており、理屈の上では原状回復費用は入居年数が経てば経つほど低くなっていきます。

しかし、実際には原状回復が必要な箇所も増えて損耗の度合いも激しくなるため、費用が高くなってしまうケースも多いのです。

地域差について

原状回復費用は間取りや居住年数のほかにも、地域によって大きな差が生じます。東京、大阪、名古屋などの大都市圏では人件費や材料費が高いため、どうしても地方と比較すると高額になりがちです。こうした地域差も踏まえて原状回復の予算を考えることが重要となります。

ただ、地方都市や郊外地域では必ずしも割安になるかというと、そうとも限りません。場所によっては出張費や交通費などの経費がかかって高額になってしまうこともあり得ます。

いずれにせよ、住んでいる、あるいは借主が退去する物件でどれくらいの原状回復費用が必要になるのか、正確に知りたい方は、一度見積もりを取ってみましょう。

範囲別の相場

原状回復費用は施工場所や内容によっても大きく異なります。ハウスクリーニングのみの場合であれば、数万円で済む可能性もあります。一方、部屋全体のクロスや床材を張り替える、エアコンやガス給湯器などの設備を入れ替えるなど、大掛かりな工事が必要な場合は数十万円単位の高額な費用が発生するケースもあり得ます。

たとえば床に汚れがある場合、クリーニングで対応できるのか、張替えが必要なレベルなのかで大きく費用が変わってきてしまうので、事前にしっかりと確認されることをおすすめします。また、同じ施工内容でも業者によって料金設定は大きく異なるため、可能であれば複数者見積もりを取って比較検討してみましょう。

以下に施工内容・箇所別に費用の相場を一覧表にまとめました。

施工内容	相場
クロスの張替え	１㎡あたり1,000円〜1,500円＋諸経費
床の張替え	1㎡あたり10,000〜30,000円
網戸の張替え	1枚あたり1,000～5,000円
畳の表替え	1畳あたり5,000～40,000円
水垢・カビの除去	1部屋あたり5,000～30,000円
キッチンクリーニング	1部屋あたり15,000～30,000円
ハウスクリーニング	10,000～40,000円
エアコンの内部洗浄	10,000～20,000円
給湯器やエアコンなどの設備交換	エアコン：10万円 ガス給湯器：20万円
鍵の交換	5,000～10,000円

以上のように原状回復費のおおまかな相場はあるものの、実際には部屋の状態や損傷・損耗の度合いによって費用は大きく変わってくるため、蓋を開けてみないとわからないというケースも多々あります。ここからは原状回復費用が高額になってしまう原因について見ていきましょう。

結露によるカビ

外気温と内気温の差が大きいと結露が発生します。冬場に窓の内側にびっしりと水滴が付着しているのを見かけたことがあるという方もいらっしゃるかもしれません。この結露を放置しておくと、やがてカビが発生する可能性があります。

仮に窓付近のクロスにカビが発生してしまった場合、張替えに3～10万円程度かかります。サッシや窓枠を交換するとなると10万円以上は必要です。結露によるカビは建物内部にまで及ぶ可能性もあります。壁のボードや駆体にカビが発生しているとなると、さらに高額の費用がかかってしまいます。

結露が発生するのは致し方がないことです。しかし、水滴を除去したり換気を行なったりすることで、カビの発生を防ぐことはできます。そうした対策を怠っていた場合、借主に原状回復費用の負担が求められる場合もあり得ます。

タバコのヤニ汚れ

壁紙や床材は通常使用しているとどうしても経年劣化したり日焼けしたりして変色してしまいます。この場合は「通常使用の範疇」であり、借主は原状回復費用を負担しなくてもいいということになります。

注意したいのはタバコのヤニによる汚れや焦げ跡です。室内での喫煙は通常使用の範疇外となってしまいます。クロスのヤニ汚れがひどい場合、床に灰を落として焦げ跡がついてしまった場合、その原状回復費用は借主が負担しなければなりません。やはり数万円～10万円程度かかります。

屋外で喫煙する、灰が出ずヤニ汚れもしにくい電子タバコに切り替える、あるいは賃貸住宅への入居を機に禁煙するなどの対策を取りましょう。

ペットによるひっかき傷

ペットが床や壁、柱をかじってしまった場合、引っかき傷をつけてしまった場合なども、借主がその原状回復費用を負担しなければならない可能性があります。また、傷がなくてもにおいや汚れが付着してしまっている場合は、クリーニング、脱臭、抗菌措置が必要となります。

特にペットの飼育が禁止されている賃貸物件であるのにもかかわらずペットを飼育していた場合、重大な契約違反行為とみなされ、大きなトラブルに発展するおそれもあるので注意しましょう。逆にペット飼育可の物件であれば多少の汚れは通常使用の範疇として許容してくれる可能性もありますが、いずれにしても飼い主には注意義務が発生します。

基本的に原状回復は物件の貸主が行うため、まずはオーナーや管理会社が手配をします。一般的に賃貸物件に入居する際に借主は敷金を支払い、ここから原状回復の費用が捻出されます。仮に原状回復費用が敷金を下回れば、余った分は借主に返還されます。原状回復費用が敷金を上回ったとしても、部屋の損耗や損傷が通常使用の範疇であれば、借主が原状回復費用を負担する必要はありません。

一方、損耗や損傷が故意、過失、不注意によるものである場合、借主はその修理費用を負担する必要があります。たとえば先ほども挙げたようにタバコを室内で吸って灰を落として床に焦げ跡をつけてしまった場合、その修理費用や床材の交換費用は借主が負担しなければなりません。

原状回復の際には借主と貸主との間でさまざまな揉めごとやトラブルが発生しがちです。正しい知識を理解しておかないと、あるいは適切な対応をしないと、本来負担しなくても済むような金銭的な負担をさせられてしまうおそれもあります。

ここからは原状回復の際によく発生しがちなトラブルの事例と、その対処方法についてご紹介します。また、スムーズに退去するためには入居時あるいは入居中に、物件の状態を把握しておくことも大切です。そのポイントについても見ていきましょう。

入居時からあった汚れ・傷の修繕費を請求される

まずよくありがちなトラブルとして、入居前からすでにあった汚れのクリーニング費用や傷の修繕費を請求されるというものが挙げられます。通常、このケースでは借主は原状回復の費用を負担する必要はありません。

貸主が入居後にできた汚れや傷であると勘違いしていて費用を請求してくるケースと、入居前から汚れ・傷があることを知りつつその修繕費を請求しようとしているケースの２つのパターンが考えられます。

こうしたトラブルを防ぐためにも、賃貸物件に入居する際には汚れや傷があるかどうか確認し、ある場合は写真を撮影するなどして記録を残しておきましょう。また、落とせる汚れに関しては普段の掃除できれいにしておくことも大切です。

仮に入居前からある汚れや傷の修繕費を不当に請求された場合、借主は前述のガイドラインを根拠に貸主に対して抗議することができます。

設備のメンテナンス不足

エアコンや給湯器などの設備は、借主が入居している間は借主自身が適切な管理を行わなければなりません。仮に必要なメンテナンスを行わなかったり、不適切な使い方をしたりして不具合が発生してしまった場合は、借主が原状回復費用を負担しなければなりません。

一方で、もとから設備に不具合が発生していた場合、入居前に十分なメンテナンスが行われていなかった場合は、貸主の責任となります。やはり設備に関しても入居時にしっかりと状態を確認しましょう。そして、仮に不具合や汚れがあった場合は貸主に報告することが大切です。設備に不具合があるのにもかかわらず貸主に知らせなかった場合、借主の不注意ということになり、原状回復費用を負担しなければならなくなるおそれもあります。

今回原状回復費用の相場についてご紹介しました。おおむねいくらくらいかかるのか？ご理解いただけたかとは思いますが、相場はあくまで目安であることは念頭に置いておきましょう。実際にはもっと高額な費用がかかるケースも多いです。

原状回復の費用を正確に知りたいのであれば、ぜひインテリアエージェントにご相談ください。現地調査にて物件の状況を確認させていただいた上で、正確な金額をスピードお見積もり可能。リーズナブルな価格で、早く・丁寧な施工を実現いたします。

「まずはいくらかかるか知りたい」という賃貸物件のオーナー様、管理会社様も大歓迎です。ぜひお気軽にお見積りをご依頼ください。