原状回復の範囲はどこまで？マンションやオフィスの事例を解説
この記事では主に賃貸物件を所有するオーナー・管理会社を対象に、原状回復の範囲をご紹介します。
賃貸物件を退去する際、入居者（賃借人）には物件を借りる前の状態に回復してから退去する義務があり、これを「原状回復義務」といいます。
どこまで原状回復すればいいのか、そして「これはどちらが負担するんだろう？」という代表的な疑問にQ&A形式で解説するほか、原状回復にかかる費用の相場やトラブルを抑えるポイントもお伝えします。
目次
賃貸マンション・アパートの原状回復の範囲
知っておきたい「原状回復ガイドライン」とは
賃貸マンション・アパートの原状回復の範囲は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によってルールが定められています。このガイドラインは過去にオーナー・入居者間で「どの範囲の原状回復を、誰が工事費を負担するか」でトラブルが多発したため、それを未然に防ぐ目的で設けられました。
このガイドラインを双方が理解し、認識をすり合わせることで、原状回復に関するトラブルは最低限に抑えることができるでしょう。
なお、原状回復ガイドラインは主に居住用の賃貸物件（賃貸住宅物件）に対してのガイドラインです。
参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
原状回復の考え方 判定基準は
居住用の賃貸物件における原状回復がどちらの負担になるかは、損傷や汚れが「通常使用の範囲、経年劣化によるものなのか」、それとも「入居者の故意・過失によるものなのか」が分かれ道です。
入居者が自然に生活するなかで発生した損傷・汚れや経年劣化による故障はオーナーが負担し、「賃料の中で支払うべきもの」と考えます。
入居者の不注意による汚れや、意図的に室内を破損させたものに関しては入居者の負担となります。
次の章で具体的な事例をみてみましょう。
事例紹介【Q&A】貸主と借主、ココはどちらが負担するの？
Q：引っ越しの際、冷蔵庫を動かしたら背面の壁紙が黒ずんでいました
A：家電による「電気焼け」という現象であり、通常消耗の範疇なのでオーナー負担です。
Q：フローリングや床、カーペットの傷は？
A：不注意による傷や汚れ→入居者の負担
通常使用しているなかで発生した傷や汚れ→オーナーの負担
Q：キッチンや浴室、トイレの汚れは？
A：換気や掃除を怠った結果の汚れ→入居者の負担
通常の使用による設備の変色・老朽化→オーナーの負担
Q：配管が詰まり気味です
A：排水口に異物を流し込んで詰まらせた場合→入居者の負担
配管自体の経年劣化による水漏れや破損→オーナーの負担
Q：ネジや画びょうで壁にあけた穴は？
A：ネジの穴→入居者の負担
画鋲の穴→オーナーの負担
※ネジ穴は壁に比較的大きなダメージを与えるため入居者の負担です。その一方で、画びょうの穴は原状回復ガイドラインの「通常の生活範囲内」として許容され、オーナー負担となります。
Q：壁に貼っていたポスターを剥がしたら、跡が残りました
A：壁の変色→オーナーの負担
テープの跡→入居者の負担
※ポスターを長期間貼っていたことで壁が変色した場合、原因は自然な日焼けと見なされるためオーナー負担です。テープやステッカーの跡は修復が必要な損傷とされるため入居者の負担となります。
Q：喫煙者です。壁紙が変色してしまった場合は？
A：入居者
※喫煙に伴う壁紙の変色や臭いの付着は通常使用の範疇を超えているため入居者の負担です。
Q：窓ガラスにヒビが入っています
A：不注意が原因のもの→入居者の負担
地震・強風など自然災害による損傷→オーナーの負担
Q：エアコンが調子が悪いです
A：フィルターの掃除を怠ったことで故障が発生した場合→入居者の負担
経年劣化や製品の寿命に伴う故障→オーナーの負担
Q：鍵の交換費用は？
A：鍵の紛失・破損がない場合→オーナーの負担
鍵を紛失した場合→入居者の負担
Q：ベランダの汚れや破損は？
A：植木鉢の水漏れによる汚れや、物を落としてできた傷→入居者の負担
通常使用していた場合→オーナーの負担
Q：ペット可能のマンションでペットを飼っていた場合、壁や床の引っ掻き傷は？
A：多くの場合は入居者
ペット可賃貸物件の契約内容の一つ「原状回復特約」に準じて決まりますが、入居者負担になるケースが多いです。
オフィス・テナントの場合は「入居前の状態」に戻すまで
オフィスやテナントの賃貸の原状回復の範囲は、賃貸マンションやアパートなどの住宅用賃貸と大きく異なります。
住居用の場合は経年劣化や自然現象などによる損耗はオーナーが負担するのに対し、オフィスやテナントの場合は経年劣化や通常使用による損耗も含め、入居者が入居前の状態に100％戻す必要があります。
つまり、原則としてオフィス・テナントのオーナーは原状回復の費用を負担する必要はありません。なお、契約書の原状回復特約に記載がある場合はこの限りではありません。
オフィス・テナントの原状回復の範囲としては以下のようなものが挙げられます。
- ・壁紙や床材の張替え
- ・パーテーションの撤去
- ・天井ボードの補修や修理・回復
- ・照明の撤去や清掃、管球の交換・回復
- ・電気配線の撤去
- ・配電盤の変更や回復
- ・窓やブラインドの清掃や回復
オフィスビルやテナントの原状回復の範囲やガイドラインについては、こちらの記事でさらに詳しくご紹介しています。
原状回復にかかる費用の相場
賃貸マンション・アパート
賃貸マンション・アパートの原状回復費用の目安を一覧表形式でまとめました。
物件の広さや損耗度合いによって料金はかなり異なるので、
正確な価格を知りたい方はまず業者に見積もりを取ることをおすすめします。
| 工事内容 | 費用 |
| 壁紙・天井の張替え | 750～1,500円／㎡ |
| フローリングの張替え | 2万〜6万円／畳 |
| フローリング床の傷の補修 | 8千〜6万円 |
| カーペットの張替え | 8千～1万5千円／畳 |
| 室内ドアの交換 | 3万～10万円 |
| キッチンのレンジフード交換 | 10万～20万円 |
| 網戸の張替え・交換 | 3千～5千円／枚 |
| 洗面台の交換 | 10万～35万円 |
オフィス・テナント
オフィスやテナントの原状回復費は、坪単価で計算されるのが一般的です。
坪単価は対象となる物件の面積や用途、立地によって大きく変わります。
面積が大きければ大きいほど、1坪あたりの単価は安くなる傾向がありますし、水回りの設備が多く、汚れも発生しやすい飲食店などのテナントは、一般的な企業のオフィスよりも費用が割高になる傾向があります。また、立地は都心部のほうが割高です。
正確な費用を知りたい場合は一度見積もりを取ることをおすすめします。
契約時に必ずしたい原状回復のトラブル防止策
原状回復関連のトラブルを防ぐため、押さえておきたいポイントをご紹介します。
（1）入居前に物件の状態を記録し、双方で保管する
入居時に物件の状態を確認し、写真や動画で記録を残しましょう。それを入居者と共有することで、退去時に「この傷は元からあったorなかった」といったトラブルを回避することができます。
その際は国土交通省が提供する「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト」を活用し、控えを双方で保管することをおすすめします。
参照元：国土交通省「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト」
（2）契約時に、入居者が理解するまで原状回復について伝える
契約書の内容をじっくり読む入居者は少ないもの。賃貸借契約の際に原状回復の範囲・どちらが負担するかについて、入居者が理解できるまで伝えることは重要です。
（3）コミュニケーションを強化する
トラブルを避けるためには常日頃から信頼関係を築くこと、コミュニケーションを意識することは重要です。
入居者に対して物件に損耗や不具合が発生時の報告義務を設け、設備の故障や不具合の報告を受けた際は速やかに対応することをおすすめします。
問題報告用のオンラインフォームを設けると、入居者は報告しやすくなるでしょう。
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