原状回復工事とは？基礎知識から手順、費用相場まで徹底解説

原状回復とは貸しオフィスや店舗、賃貸住宅において賃貸借契約が終了した際に、その建物や部屋を借主が借りたときの状態に戻す工事のことを指します。

賃貸住宅ではクロスの張り替え、壁や床の補修、設備の撤去、清掃など、貸しオフィスでは仕切りの撤去や電気配線整理、店舗では看板や什器の撤去、内装修繕などの工事が必要です。また、これら以外にも劣化や破損した箇所については修繕工事を行い、入居した前の状態に戻します。

国土交通省は原状回復に関するガイドラインを発行していて、そこでは原状回復工事を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」と定義しています。

賃貸アパートやマンション、一戸建ての場合、基本的に原状回復工事は貸主の責任において実施され、普通に暮らしていて発生するような内装の損耗や劣化については貸主負担で原状回復が行われます。

貸主が入居者に請求できる範囲とは？

一方で借主による故意や過失による損傷、通常使用の範囲を超えるような損耗や汚れがある場合、あるいは借主による改装や改造がなされている場合、貸主は借主に原状回復の費用を請求することが可能です。これは先ほどご紹介した国交省のガイドラインにも記載されており、実際にこうしたケースで借主の費用負担によって貸主が工事を発注するケースは多いです。

実際に借主に工事費用を請求できるかどうかの判断は非常に難しく、揉めるケースも少なくありません。判断に迷ったら原状回復のプロに聞いてみましょう。弊社でもご相談を受け付けています。

一方、貸しオフィスや店舗など事業用の物件は契約によって原状回復を各々がどのように負担するかを個別に取り決めているケースも多いです。

しかし、外装は建物の持ち主である貸主、内装は使用者である借主の負担で原状回復工事を行うのが一般的といえます。

外壁や共用部分の工事は貸主が費用負担

オフィスや店舗の場合、建物の外装や借主が独占的に使用していない部分、いわゆる共有部に関しては借主が費用を負担して原状回復工事を行います。たとえばビルの外壁や屋上、トイレ、エレベーター、エスカレーター、階段、消防・排水設備などが挙げられます。

貸主の指示で借主が負担する工事とは？

全体設備のうち、テナントや店舗内に設置されており、そこの借主が使っている設備に関しては借主が費用を負担するのが一般的です。たとえば空調や排水・排気・防水設備などが挙げられます。

これらの工事は貸主が業者を選定して費用は借主が負担するという方式が一般的ですが、借主としてはその業者が提示した費用が高いと感じることもあるかもしれません。その場合は安い業者に切り替えるべく業者選定をさせてもらうよう交渉するという手もあります。

オフィスやテナント内部の工事は借主が負担

オフィスや店舗の内部は借主が責任をもって原状回復工事を実施し、費用も負担しなければなりません。クロスの張り替えや壁や床の補修、照明器具や電話の撤去、ネット配線工事などさまざまです。退去までにこうした原状回復工事を行い、貸主に明け渡すのが一般的です。

貸主や管理会社による業者の指定がないのであれば、相見積もりを取るなどしてなるべくコストを抑えられる業者に任せるのがおすすめです。インテリアエージェントでも原状回復工事を承っております

大まかな流れとしては、まず原状回復の範囲や責任の分担を明確にするところからはじめましょう。物件の状態を確認・点検して修繕が必要な箇所をリストアップするとともに、誰が？どの工事を手配・負担するのか？を明らかにします。

次に施工業者に現地調査を依頼し、工事内容の提案と見積もりをしてもらいましょう。その後、発注・着工となります。工事期間中は適宜進捗を確認し、追加作業などが必要な場合は業者と調整を行いましょう。工事が完了したら貸主立会のもと最終確認を行い、問題がなければ引き渡しとなります。

なお、原状回復工事を依頼する際には次の点に注意することをおすすめします。

「コスト負担」を明確に

上記のとおり、「誰が原状回復のコストを負担するのか？」を確認しておきましょう。貸主が負担するのか、借主が負担するのかは契約によって異なります。賃貸借契約書を今一度確認されることをおすすめします。

貸主側で業者が指定されていることがありますので、決まっている場合はそこに依頼することになり、指定がない場合は自分で業者を選定して手配します。また、工事の内容や可能な時間帯、曜日も借主、貸主、業者間で共有し、トラブルがないよう務めましょう。

必ず現地調査を実施してもらおう

原状回復工事の依頼先候補が決まったら、必ず現地調査を実施してもらい、物件の状態や工事の範囲を明確にした上で見積もりを出してもらいましょう。現地調査を行うことで工事内容や費用が明らかになり、適正な工事を円滑にできるようになります。また、現地調査は発注者（貸主か借主）が立ち会いましょう。

もし指定業者がない場合は、信頼と実績のインテリアエージェントにご相談ください。

原状回復工事にかかる費用は物件や工事内容によってさまざまです。また、エリアによっても料金の違いは生じます。

たとえば1LDKであればクロスの張り替えは3～4万円程度、床材の張り替えであれば1～2万円程度、フローリングは3～4万円、ハウスクリーニングは2～3万円程度が相場となります。また、地域によっても差があり、大阪や愛知と比較すると関東圏のほうが高くなる傾向があります。

インテリアエージェントでは日本最大級の低価格を実現しています。

詳しい料金はこちらからご確認ください。

オフィス・店舗の原状回復工事の費用相場

法人が契約する賃貸オフィスや店舗の場合、原状回復工事の費用は借主が負担する旨が契約に盛り込まれており、業者も指定されているケースも少なくありません。

もちろん、物件の面積や工事内容によって費用は大きく異なりますが、100㎡でクロスの張り替え、天井塗装、窓枠塗装、床タイルカーペット張り替え、クリーニングといった作業を行う場合、トータルで100万円は見ておく必要があります。

インテリアエージェントであれば事業用物件の原状回復もリーズナブルに実現します。

住宅の場合は貸主が原状回復をした上で次の借主に、オフィスや店舗の場合は借主が原状回復をした上で貸主に引き渡す必要があります。期日までに工事を終えられるかどうかをしっかりと確認しておきましょう。

貸主から解約予告を受けた場合、半年以内に退去するのが一般的です。自らの判断で退去する場合は3～半年前には貸主に報告します。原状回復工事を依頼する際には期限を明らかにし、それに間に合うようスケジュールもしっかり確認しておきましょう。

原状回復工事の依頼先を選ぶ際には、可能な限り複数社相見積もりをとって費用を検討しましょう。一社からしか見積もりを取っていない場合、その価格が高いのか？安いのか？が判断しにくいです。

ただし、安さだけで選ぶのも考えものです。対応が悪い、工事の質が低いために、後々トラブルに発展してしまえば、損失を被るおそれもあります。費用対効果を見極めて質が良くてリーズナブルに施工してくれるような依頼先を選びましょう。

原状回復工事の際には、まず誰が費用を負担し、どのような工事をいつまでに行う必要があるのかを確認しておきましょう。そして、コストを抑えて質が高い工事を実現するためにも、可能な限り相見積もりを取られることをおすすめします。

原状回復工事なら、インテリアエージェントにご相談ください。年間8,000件以上の施工実績あり。住居、オフィス、店舗など、ありとあらゆる物件に対応可能です。日本マーケティングリサーチ機構による調査で「空室のお悩みごとであればお任せしたい総合リフォーム会社No.1、幅広いニーズに応えられると思う総合リフォーム会社No.1、お客様に寄り添ってくれると思う総合リフォーム会社No.1」を獲得。競合2位との差は5%以上​​と圧倒的首位で、多くのお客様にご満足いただいております。それでいて施工価格は非常にリーズナブルです。

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