「原状回復」と「現状回復」の違いは？あなたの負担がどこまでかを30秒で診断

「原状回復」と「現状回復」はどう違う？

似た表記を5つ挙げると、次のようになります。

賃貸借契約について説明する場合は、「原状回復」を使います。

実務では似た表現が併用されるため、用語だけで判断せず、具体的にどこまで戻すのかを確認してください。

出典： e-Gov法令検索「民法」 ／ 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

賃貸物件の退去を控えている方なら、一度は「原状回復」と「現状回復」という言葉の違いに迷ったことがあるのではないでしょうか。

この章では、賃貸物件の退去時によく混乱する「原状回復」と「現状回復」の違いについて紹介します。

法律上の「原状回復」の正しい意味

賃貸住宅における「原状回復」とは、部屋を入居時とまったく同じ状態に戻すことではありません。

民法第621条では、通常の使用によって生じた損耗や経年変化について、原則として借主は原状回復義務を負わないとされています。

借主の故意・過失や善管注意義務違反などによって生じた傷や汚れについては、原状回復の対象となる場合があります。

例えば、日光による壁紙の色あせや家具を置いたことによる床のへこみなどは、通常損耗や経年変化として貸主負担となるのが原則です。

一方、不注意でつけた大きな傷や、清掃を怠ったことで発生したカビなどは、借主負担となる場合があります。

原状回復では「入居時と同じ状態に戻すか」ではなく、「傷や汚れがどのような原因で生じたのか」を確認することがポイントです。

「現状回復」とは？

「現状回復」は、賃貸借契約における正式な用語ではありません。

「現状」は「現在の状態」を意味するため、「原状回復」と同じ意味で使われている場合は、誤記と考えられます。

ただし、契約書に「現状回復」と記載されているからといって、その表記だけで契約そのものが無効になるとは限りません。

言葉の表記だけで判断するのではなく、契約書で「何をどの状態まで戻すのか」を具体的に確認しましょう。

【30秒診断】あなたの負担はどこまで？

3つの質問に答えると、負担の考え方と、次にすることが分かります。

1. 物件は住まいですか、店舗・オフィスですか
2. 賃貸借契約書に「通常損耗も借主負担」などの特約はありますか
3. すでに請求を受けていますか、これから退去しますか

原状回復の負担範囲や工事費用がわからない場合は、インテリアエージェントへお気軽にご相談ください。

原状回復の費用は誰が負担する？

原状回復費用の負担を考えるうえでは、傷や汚れが生じた原因がポイントです。

2020年4月に施行された改正民法では、通常の使用によって生じた損耗や経年変化について、原則として借主は原状回復義務を負わないことが明文化されました。

一方、借主の故意・過失や善管注意義務違反などによって生じた損傷については、原状回復費用を負担する場合があります。

また、借主に原状回復義務がある場合でも、設備や内装材によっては経過年数が負担割合を考えるうえで考慮されます。

例えば壁紙（クロス）は、国土交通省のガイドラインで6年で残存価値が1円となる考え方です。入居期間などに応じて、借主の負担割合は小さくなります。

ただし、「6年以上住めばクロスの張り替え費用を負担しなくてよい」という意味ではありません。

損傷の内容や原因、施工範囲、契約内容などによって負担が発生する場合があります。

貸主負担となる経年劣化・通常損耗の例

費用負担のルールを理解するうえで、特に押さえておきたいのが「経年変化」と「通常損耗」です。

これらは、普通に生活していれば自然に生じる物件の劣化や傷のことで、修理費用は月々の家賃に含まれていると解釈されます。

そのため、原則として貸主の負担となります。

例えば、以下のようなケースです。

• 家具の設置による床やカーペットのへこみ、跡
• 日光による壁紙やフローリングの色あせ
• テレビや冷蔵庫の裏の壁にできる電気ヤケ
• ポスターなどを貼るための画鋲の穴
• エアコンや給湯器などが、寿命で故障してしまった場合

これらは、誰が住んでも避けられない物件価値の低下であり、賃貸経営上のコストとして貸主が負担すべきものとされています。

借主負担となる故意・過失による損傷の例

一方、借主の「うっかり」や「お手入れ不足」、通常の使い方とはいえない原因で生じた傷や汚れは、自己負担で修理する必要があります。

これには「善管注意義務」という考え方が関係します。

具体的には、以下のようなケースです。

• 不注意による損傷：引越し作業でつけた壁の大きな傷、物を落としてできた床のへこみ、鍵の紛失
• お手入れ不足による汚損：結露を放置して発生したカビ、掃除を怠ったキッチンのひどい油汚れや水回りの水垢
• 通常と異なる使い方による損傷：タバコのヤニ汚れや臭い、ペットがつけた柱の傷や臭い、壁に開けた大きなネジ穴、子どもの落書き

これらは通常の生活の範囲を超えるものであり、借主の使い方に原因があると見なされるため、費用負担の対象となります。

減価償却の考え方を踏まえた費用分担

借主が修理費用を負担する場合でも、新品に交換するための費用を全額請求されるわけではありません。

建物や設備は時間とともに価値が下がっていきます。

国土交通省のガイドラインでは、壁紙（クロス）やカーペットなどについて、6年で残存価値が1円となるように借主の負担割合を算定する考え方が示されています。

例えば、耐用年数6年の壁紙を、入居3年で汚してしまい、張り替えに10万円かかるとします。

• 価値の残存期間：6年－3年＝3年
• 借主の負担割合：3年÷6年＝50％
• 実際の負担額：10万円×50％＝5万円

負担の範囲をさらに詳しく知りたい方は、「【保存版】賃貸の原状回復義務まるわかりガイド｜入居から退去まで」もあわせてご覧ください。

通常損耗については、「不動産の原状回復、どこまでが自己負担？費用を抑える基礎知識」でも詳しく紹介しています。

店舗・オフィスの原状回復で押さえておきたいポイント

店舗やオフィスといった事業用物件の原状回復は、住居用とはルールが大きく異なる場合があります。

特に、契約内容や退去方法で費用が大きく変わるため、以下のポイントを確認しておきましょう。

• 住居用物件とは異なる通常損耗の負担ルールと契約条項
• 「スケルトン返し」の具体的な工事範囲と費用
• 退去費用を抑えられる可能性がある「居抜き」交渉

通常損耗も借主負担になる契約がある

店舗やオフィスなどの事業用物件の契約では、通常損耗や経年変化を借主負担とする特約が定められている場合があります。

そのため、事業用物件では契約書にサインする前に、原状回復の範囲と負担区分を確認しておくことがポイントです。

「スケルトン返し」は原状回復と同じではありません

店舗やオフィスの賃貸借契約では、退去時に「スケルトン返し」を求められることがあります。

スケルトン返しとは、一般的に、入居後に設置した内装や設備などを撤去し、建物の構造躯体が見える状態に近づけて返却する方法です。

ただし、具体的にどこまで撤去するのかは物件や契約内容によって異なります。

壁・天井の下地、空調、配管、配線をすべて撤去するとは限りません。契約書や貸主・管理会社の指定を確認してください。

工事の範囲と費用については、「スケルトン工事の費用相場は？坪単価・内装解体との違い・安く抑える方法を解説」で詳しく解説しています。

費用を抑える「居抜き」退去の交渉

高額なスケルトン工事を避けられる可能性がある方法の一つが「居抜き」での退去です。

居抜きとは、内装や設備をそのままの状態で次の借主に引き継ぐ方法です。

成功すれば解体費用を抑えられるだけでなく、内装や設備を次の借主に買い取ってもらう「造作譲渡」ができる場合もあります。

ただし、居抜き退去を実現するには貸主の承諾が必要です。また、次の借主を自ら見つける必要があります。

自分の費用の目安を知る

工事単価が分かると、請求された金額を検討するときの参考になります。

インテリアエージェントは、原状回復工事の単価を公開している施工会社です。

お手元の請求書や見積書を送っていただければ、同じ工事をインテリアエージェントで行った場合の金額を無料でお調べします。

原状回復費用を安く抑える方法とは？

原状回復のルールは理解できても、実際に費用を抑えるにはどう動けばよいのでしょうか。

以下の4つの方法を確認しておきましょう。

• 入居時の状態を記録する
• 退去時の清掃を適切な範囲で行う
• 賃貸借契約書の特約事項を確認する
• 複数業者から見積もりを取り比較する

入居時に部屋の状態を写真で記録する

原状回復費用を抑えるうえで役立つのが、入居時の物件状態を写真や動画で記録しておくことです。

原状回復トラブルでは、「入居前からあった傷・汚れ」なのか「入居中に発生したもの」なのかが争点になる場合があります。

壁、床、天井、建具、設備などを日付が分かる状態で撮影し、既存の傷や汚れを記録しておきましょう。

退去時の掃除はどこまでするべきか

退去時の清掃は、通常の範囲内で行います。

ただし、日常的な清掃を怠った結果生じた著しい汚れやカビは、借主の責任となる可能性があります。

また、契約書にハウスクリーニング費用の借主負担が特約として定められている場合は、その内容も確認してください。

賃貸借契約書の特約事項を再確認する

契約書の特約事項を確認することで、自分の負担範囲を整理しやすくなります。

特約は原状回復の一般的な考え方と異なる負担内容を定めている場合があります。

原状回復特約について詳しく知りたい方は、「原状回復特約はどこまで有効？ガイドラインで学ぶ無効なケース」をご覧ください。

複数業者から見積もりを取り比較する

複数の業者から相見積もりを取得し、内容と価格を比較することで、工事金額を判断しやすくなります。

最低でも2〜3社から見積もりを取り、次の点を比較しましょう。

• 「工事一式」ではなく、項目ごとに単価や数量が記載されているか
• 修繕範囲の面積は妥当か、不必要に範囲が広くないか
• 経過年数が考慮されているか

それぞれの進め方は、「【保存版】賃貸の原状回復義務まるわかりガイド｜入居から退去まで」でも詳しく解説しています。

インテリアエージェントでも、原状回復工事の無料見積もりを承っています。

よくある原状回復費用トラブルの事例

原状回復費用では、退去時の負担範囲や見積もり内容をめぐってトラブルになることがあります。

代表的なケースを見ていきましょう。

敷金が返金されず追加請求されるケース

賃貸物件の退去時には、敷金が原状回復費用などに充当され、さらに追加請求が発生する場合があります。

例えば、以下のようなケースです。

• 長期間住んだ壁紙について、新品への張り替え費用を全額請求される
• 敷金を超える原状回復費用を請求される
• 設備の故障について借主側の管理不足として請求される

請求を受けた場合は、敷金精算書や見積書の内訳を確認しましょう。

通常損耗なのに修繕費を請求されるケース

通常の生活で避けられない損耗について、借主の責任として修繕費を請求されるケースもあります。

例えば、以下のような内容です。

• 画鋲の小さな穴を理由に、広い範囲のクロス張り替え費用を請求される
• 冷蔵庫裏の電気ヤケについてクリーニング代を請求される
• 日光によるフローリングの自然な色あせについて修繕費を請求される

入居時の写真などが残っている場合は、請求内容を確認する材料として活用しましょう。

ハウスクリーニング代が高額なケース

退去時のハウスクリーニング費用について、金額や作業範囲をめぐってトラブルになる場合があります。

契約書にハウスクリーニング特約がある場合でも、具体的な作業内容や金額を確認しましょう。

退去直前に高額な見積もりを提示されるケース

退去直前に高額な見積もりを提示されると、十分な比較検討ができないまま話が進んでしまう場合があります。

例えば、以下のようなケースです。

• 退去直前に高額なスケルトン工事の見積もりを提示される
• 立ち会い当日に修繕項目を追加される
• 追加料金が見積書に上乗せされる

退去までに余裕がある段階で相談し、複数社の見積もりを比較できる時間を確保しておくと安心です。

高額請求を避けるためのトラブル対策

原状回復費用が高いと感じた場合は、内容を確認しないまま支払いを決めるのではなく、請求の根拠を一つずつ確認しましょう。

見積書の明細や単価を細かく確認する

退去時に提示された見積書は、各項目の明細や単価を細かく確認しましょう。

特に、壁紙の張り替え費用やクリーニング代などについて、工事項目・単価・数量・施工範囲が分かるか確認します。

明確な説明がないまま費用が計上されている場合は、業者や管理会社に詳細な説明を求めましょう。

ガイドラインを基に業者と交渉する

原状回復費用を確認するときは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。

通常損耗や経年変化、借主負担の考え方などを確認しながら、請求内容と照らし合わせてみましょう。

国民生活センターや消費生活センターへ相談する

業者や貸主との話し合いだけでは解決が難しい場合や、高額な費用請求に納得できない場合には、公的な第三者機関へ相談する方法があります。

相談窓口は「国民生活センター・全国の消費生活センター等」から確認できます。

まとめ｜「原状回復」と「現状回復」の違いを理解しておこう

賃貸借契約で使う表記は「原状回復」です。

民法第621条でも「原状に復する」と規定されています。「現状回復」は誤記と考えられますが、その表記だけで契約が無効になるわけではありません。

大切なのは、何をどこまで戻すのかです。

賃貸住宅では、通常損耗と経年変化は原則として貸主の負担となり、借主が負担する場合でも、経過年数に応じて負担割合が下がることがあります。

店舗・オフィスでは「スケルトン返し」を求められることがあり、工事範囲が大きく変わります。

請求された金額が高いと感じたら、工事内容を単価と数量に分けて確認してください。

インテリアエージェントでは工事単価を公開しており、原状回復工事の無料見積もりも承っています。