【保存版】賃貸の原状回復義務まるわかりガイド|入居から退去まで
賃貸を退去する際、原状回復の義務について不安を感じていませんか?
敷金は戻るのか、壁や床の傷、掃除しても落ちないカビ、部屋に残る臭いはどこまでが自分の負担なのでしょうか…。
この記事では、賃貸物件の原状回復義務の基本的な考え方から、最新の法律やガイドラインまでをわかりやすく解説します。
読み終えた時には、余計な費用を避け、安心して新生活を始められるはずです。

目次
原状回復義務とは?基本を解説
賃貸物件から退去する時、部屋をどの程度まできれいにする必要があるのでしょうか。この責任は「原状回復義務」と呼ばれます。
この章では、原状回復義務の基本を理解するために、以下の内容を詳しく説明します。
- 原状回復義務の法的な定義と根拠
- 善管注意義務との関係性
- 対象となる物件の具体例とケーススタディ
(1)原状回復義務の定義と法的根拠
原状回復義務とは、賃貸契約が終了し物件を退去する際に、借りた時の状態に戻す義務のことです。
ただし、普通に生活していて起こる劣化や損耗(経年劣化・通常損耗)については、あなたが費用を負担する必要は一切ありません。
- 日光による壁紙や床の変色
- テレビや冷蔵庫裏の壁の黒ずみ(電気ヤケ)
- 家具を置いていた場所の床のへこみ
この「普通に暮らしていて劣化した分は大家さん負担」というルールは、2020年4月の民法改正(第621条)ではっきりと法律に明記されました。
これにより、借主は不当な請求に対して、法律を根拠により強く「NO」と言えるようになったのです。
借主が責任を負うのは、自身の故意や不注意で生じさせた損傷や汚損に限られます。例えば、タバコのヤニによる壁紙の汚れや、ペットがつけた傷などは借主負担となります。
原状回復義務の範囲を正しく理解し、契約書やガイドラインを確認することが、退去時の不要なトラブルを防ぐ鍵となります。
(2)善管注意義務との重要な関係性
賃貸契約には「善管注意義務(ぜんかんちゅういぎむ)」という重要なルールがあります。
これは「善良な管理者の注意義務」の略で、自分の物と同じように、常識の範囲で注意を払って部屋を管理する義務のことです。
もし日常生活で当然行うべき清掃や手入れを怠ると、この善管注意義務違反と見なされます。その結果生じた損害は、借主が負担する原状回復義務に含まれることになります。
例えば、換気を怠って浴室に大量のカビを発生させたり、排水口の掃除を怠って深刻な詰まりを引き起こしたりした場合は、借主に費用負担が求められる可能性があります。
一方で、一般的な生活による壁紙の色褪せや床材の自然な劣化は、善管注意義務の範囲内とされ、貸主が負担します。
(3)対象となる物件の種類と具体例
原状回復義務は、あなたが借りているアパートやマンションといった一般的な賃貸住宅に広く適用されます。
例えば、不注意でクロスを汚してしまい張替えが必要になった場合や、自分の過失でエアコンを壊してしまった場合の修理代は、借主負担となる代表的なケースです。
一方で、同じエアコンの故障でも、普通に使用していて動かなくなった自然故障や経年劣化が原因であれば、その修理費用は大家さん(貸主)が負担するのが原則です。
この記事では主に住居用の賃貸物件を対象に解説していますが、事務所や店舗、農地など、物件の種類や契約内容によって原状回復で求められる範囲は異なるため注意が必要です。

賃貸物件の原状回復義務はどこまで?
退去時の費用請求でトラブルになりやすいのが、原状回復の範囲です。一体どこまでが借主の責任なのでしょうか。
この章では、借主と貸主の費用負担の境界線を明確にするため、以下の内容を解説します。
- 借主負担になる損傷や汚損の具体例
- 貸主が負担すべき通常損耗や経年変化の範囲
- 特約が有効になる条件と契約時の確認点
- 敷金から引かれる費用の内訳とその妥当性の判断
(1)借主負担となる損傷・汚損事例
借主が賃貸物件を退去する際に自己負担となるのは、借主自身の故意・過失や、管理上の注意不足(善管注意義務違反)によって発生した損傷や汚損に限定されます。
これらは「普通に生活していれば避けられたはずの損傷」と見なされ、修繕費用の負担が必要となる代表例です。
- タバコのヤニによる壁紙の著しい変色や臭いの付着
- ペットが柱や床につけた傷や臭い
- 飲食物をこぼした跡を長期間放置したことによるシミやカビ
- 窓を開けっぱなしにして雨水が入り込んだ結果生じた床の変色
退去時に余計な費用を負担しないためにも、日常的な管理や清掃を丁寧に行うことが重要です。
(2)貸主負担となる通常損耗・経年変化
賃貸物件を通常の方法で使用していて自然に発生する損耗や経年変化は、原状回復義務の対象外であり、貸主が負担すべきものです。
このルールは、2020年の民法改正ではっきりと法律で定められた、あなたの正当な権利です。具体的には、次のようなケースは基本的に大家さんの負担となります。
- 日光による壁紙やフローリングの色あせ
- テレビや冷蔵庫の設置による壁の電気ヤケ
- ポスターやカレンダーを貼った画鋲の穴(下地ボードの交換が不要な程度)
- エアコンや給湯器が、普通に使っていて壊れた
- 網戸の劣化や、お風呂のパッキンの自然な変色
これらは時間の経過によって避けられない劣化現象として認識されており、貸主側から不当に請求されないよう、自身が負担すべき範囲を正しく理解しておきましょう。
(3)特約の有効性と確認すべきこと
賃貸借契約書には原状回復に関する特約が設けられていることがありますが、その特約が法的に有効かどうかを確認することが非常に重要です。
たとえ特約が契約書に明記されていても、消費者契約法や国土交通省のガイドラインに反し、借主に一方的かつ過剰な負担を課す内容は無効になる可能性があります。
例えば、「退去時に理由を問わず壁紙を全面張替えする」といった内容は無効とされるケースが多いです。
ただし、「借主が通常の清掃をしないことを想定した、一般的なハウスクリーニング費用を負担する」という内容で、契約時にあなたがその内容を理解し納得してサインした場合は、有効と判断されることがあります。
契約時には特約の内容をしっかり確認し、不明な点はその場で質問して、後のトラブルを防ぐことが大切です。
(4)敷金から差し引かれる費用とは
退去時に敷金から差し引かれる費用は、原則として借主自身の故意や過失により生じた損傷や汚損の修繕費用に限られます。
敷金は、家賃滞納や借主の責任による修繕費を補填するために預けられているお金です。
具体的には、壁紙の汚損や床の傷の修復費用、鍵を紛失した場合の交換費用などが差し引かれます。
一方、通常損耗や経年変化(壁紙の日焼けや設備の自然な性能低下など)の修理費用は、本来敷金から差し引かれるべきではありません。
退去後に送られてくる敷金精算書をよく確認し、不適切な請求があった場合には貸主や管理会社にしっかり説明を求めることが必要です。

原状回復トラブルを回避するポイント
退去時のトラブルは、実は入居時のちょっとした一手間や、日頃の心がけで防ぐことができます。
この章では、賃貸物件の原状回復トラブルを未然に防ぐために、以下の4つのポイントを紹介します。
- 入居時に確認すべきことの具体的なチェックリスト
- 退去立ち会いを賢く進める方法
- 不当な請求を見抜くための見積書チェックポイント
- 万が一トラブルになった際の相談先
(1)入居時に確認すべきことリスト
原状回復トラブルを防ぐには、入居時の確認が非常に重要です。
まず、物件の入居時の状態を「室内状況確認書」などに詳細に記録し、管理会社や貸主と一緒に確認のうえ、双方が署名しましょう。
その際、壁紙や床、設備に既に存在するキズや汚れ、シミ、カビなどは写真や動画で記録を残すことが、退去時の「言った言わない」のトラブルを防ぐ強力な証拠になります。
また、設備の動作(エアコン、給湯器、水回りなど)を確認し、異常があれば速やかに管理会社へ報告し、その内容を記録しておくことも大切です。
【入居時チェックリスト】
確認項目 | チェック内容 | なぜ重要か? |
室内のキズ・汚れ | 壁・床・天井のキズ、汚れ、シミ、日焼け、カビの有無 | 「入居前からあった」という証拠になる。 |
写真・動画での記録 | 上記のキズや汚れを日付がわかるように撮影する | 退去時の話し合いで客観的な証拠として提示できる。 |
設備の動作確認 | エアコン、給湯器、換気扇、コンロ、水回り(蛇口・排水)など | 早期の不具合発見は、生活上の不便をなくし、責任の所在を明確にする。 |
建具の状態 | ドア、窓、ふすま、収納扉の開閉がスムーズか、網戸の破れはないか | 自分のせいで壊したのではないことを証明できる。 |
書類の確認・保管 | 「室内状況確認書」に記入・署名し、控えを保管する | 契約内容と現状を双方が確認したという公式な記録になる。 |
不具合の報告 | 入居時に発見した不具合はすぐに管理会社へ連絡し、記録を残す | 報告した事実が、退去時に自分の責任ではないことの証明になる。 |
(2)退去時の賢い立ち会い方とは
退去時の立ち会いは、原状回復費用の負担を確定させる重要な機会です。
立ち会い時には、貸主や管理会社が指摘する箇所をその場で写真や動画に残し、双方の認識をその場で一致させることがポイントです。
修繕が必要と指摘された場合も、「これは経年劣化に該当しませんか?」と具体的な根拠を示して質問することで、冷静に負担区分を協議できます。
感情的にならず、客観的な事実に基づいて話し合いを進め、指摘された修繕箇所や合意した費用については必ず書面で記録を残しましょう。
(3)見積書で見るべき重要ポイント
退去後に提示される修繕費用の見積書は、内容を詳細に確認することが大切です。
特に、各修繕項目の作業内容や単価、数量(㎡など)が具体的か、相場と比較して不自然に高額でないかを精査しましょう。
もし見積書に不明な点や納得できない請求があれば、管理会社や大家さんに根拠の説明を求め、安易にサインしないことが重要です。
【見積書チェックリスト】
チェックポイント | 具体的な確認内容 | なぜ重要か? |
① 請求項目の詳細 | 「どこを」「何を」「いくらで」直すのか?作業範囲(㎡など)や単価は具体的か? | 「一式」などの曖昧な記載は、不要な費用が含まれている可能性がある。 |
② 負担区分の妥当性 | 本来は貸主負担である「通常損耗・経年劣化」の分まで請求されていないか? | 借主が負担するのは、自身の故意・過失による損傷の修繕費用のみ。 |
③ 費用の相場 | クリーニング代や壁紙の張替え単価などが、地域の相場と比べて極端に高くないか? | 不当に高額な請求をされているケースがあるため。 |
④ 特約との整合性 | 契約書に記載された特約(例:ハウスクリーニング代〇円)に基づいた請求か? | 契約内容を超える請求や、法的に無効な特約に基づく請求は拒否できる。 |
(4)困った時の相談先と解決方法
退去時の原状回復費用に納得できない、トラブルに発展してしまった、そんな時は第三者の助けを借りることが重要です。
自分一人で抱え込まずに、専門機関に相談することで、適切な解決方法を見つけ、トラブルの早期解決を図ることができます。
状況に応じて、以下の相談窓口を使い分けましょう。
【原状回復トラブルの相談先一覧】
相談先 | 特徴・相談内容 | 費用の目安 |
不動産トラブル相談センター | 不動産トラブル全般について、中立的な立場でアドバイスをもらえる。 | 安価(有料) |
国民生活センター(消費生活センター) | 貸主が事業者の場合の消費者トラブルとして、無料で相談できる。 | 無料 |
弁護士(不動産に強い) | 高額な請求や、少額訴訟などの法的な手続きを検討する場合に頼りになる。 | 高額(相談料、着手金等) |

退去前クリーニングと補修のポイント
退去費用を少しでも安く抑え、敷金を1円でも多く取り戻したいですよね。
この章では、賃貸物件を退去する前に効果的なクリーニングや補修を行うための具体的な方法を紹介します。トラブルを避け、敷金の返還額を増やすためには、以下のポイントを理解しておくことが重要です。
- 自分で行える掃除とその効果的な方法
- 自分で補修可能な範囲と具体的な方法
- 避けるべき補修方法と理由
(1)自分でできる掃除箇所とコツ
退去費用を減らすためには、自分でできる範囲の掃除を丁寧に行うことが大切です。
特にキッチンの油汚れ、浴室のカビ、窓ガラスの汚れなどは、専門業者に依頼すると高額になりがちですが、自分で対処可能な場合も多くあります。
キッチンの油汚れは中性洗剤で、頑固な浴室のカビは市販のカビ取り剤で改善可能です。窓ガラスも市販のクリーナーで綺麗に仕上げられます。
これらを自分で行うだけで、専門業者が介入する範囲が減り、敷金の差引き額が大きく削減できる可能性があります。
(2)軽微な傷のセルフ補修方法
小さなキズや穴を放置すると、予想以上の修繕費用を請求される場合があります。
壁の画鋲の穴や小さなキズは市販の補修パテで、フローリングの小キズはホームセンターで手に入る補修ペンで目立たなくすることが可能です。
このように、自分で簡単にできる小さな補修を行うことで、大幅なコスト削減につながるでしょう。
(3)やってはいけないNG補修
退去時トラブルの原因の一つが、不適切な自己補修です。
特に、色の合わないペンキでの塗装や、壁紙の部分的な貼り替えは、かえって損傷を目立たせ、専門業者による再施工が必要になることがあります。
また、テープや強力な接着剤を使った雑な修復は、さらに状態を悪化させかねません。
配管や電気設備など専門技術が必要な箇所の自己修理は絶対に避け、補修方法がわからない場合は無理せず管理会社に報告しましょう。

民法改正で原状回復義務はどう変わった?
2020年4月の民法改正で、借主の負担が軽くなるルールが法律でハッキリと定められました。
この章では、民法改正によって原状回復義務がどのように変化したのかを詳しく紹介します。以下のポイントを理解することが重要です。
- 民法改正による原状回復義務の変更点
- 国土交通省ガイドラインの主なポイント
- ガイドラインの法的効力と実務での位置づけ
(1)民法改正で変わった原状回復ルール
2020年の民法改正により、賃貸物件退去時の原状回復義務の範囲が法律で明確化されました。
改正前は法律に明確な規定がなく、退去時トラブルが多発していましたが、改正後は「通常の使用や経年変化による損耗については借主が負担しなくてよい」と明記されたのです。
これは、「物件の価値は時間と共に自然に減少し、その分の修繕費用は毎月の家賃に含まれている」という考え方が、法律上のルールとして正式に認められたことを意味します。
この改正によって、借主は不当な請求に対して、法律を根拠に明確に反論できるようになりました。
(2)国交省ガイドラインの重要ポイント
原状回復の具体的な判断基準として、国土交通省が公表しているガイドラインが非常に参考になります。
このガイドラインは、具体的な事例を挙げて借主・貸主それぞれの負担範囲を示しています。例えば、タバコのヤニ汚れは借主負担ですが、家具の設置跡や日光による変色は貸主負担とされています。
特に重要なのが「減価償却」という考え方です。これは、物の価値は時間と共に減るというルールです。
例えば壁紙の耐用年数は6年とされているため、6年以上住んだ部屋の壁紙を汚しても、その価値はほぼゼロと見なされ、張替え費用を全額負担する必要はないとされています。
(3)ガイドラインの法的効力と位置づけ
国土交通省の原状回復ガイドラインは、法律ではないため直接的な法的拘束力はありません。
しかし、実務上は裁判所や調停などの紛争解決の場で重要な参考資料として活用されています。
多くの判例でもこのガイドラインが引用されており、公平かつ妥当な判断基準として社会的に広く認知されています。
そのため、貸主からガイドラインとかけ離れた請求を受けた場合、これを根拠に交渉することで、妥当な負担額に修正されるケースがほとんどです。借主としては、このガイドラインを交渉の武器として積極的に活用しましょう。

原状回復義務に関するよくある疑問
この章では、賃貸物件を退去する際に、多くの人が抱える原状回復義務に関する疑問について解説します。
以下の内容を中心に、借主がどこまで責任を負うべきかをわかりやすく整理して紹介します。
- ペットによる損傷や汚れの責任範囲
- タバコによる壁紙の汚損の負担者
- 鍵交換費用の負担は誰なのか
- ハウスクリーニング費用の適切な負担割合
(1)ペットによる傷や汚れの責任は?
ペット飼育によって生じた傷や汚れは、一般的に借主の負担となります。
これは通常の使用を超える損耗と見なされ、借主の過失と判断されるためです。
具体的には、犬や猫が引っ掻いた壁紙や柱の傷、ペットの排泄物による床の変色や臭いなどが該当します。
ペット可物件であっても、退去時の補修費用は想定しておく必要があります。日頃から爪とぎのしつけや、床にマットを敷くなどの対策を心掛けることが大切です。
(2)タバコのヤニ汚れ、費用は誰が?
タバコによる壁紙や天井のヤニ汚れ・臭いは、基本的に借主の責任として原状回復費用を負担することが求められます。
タバコのヤニ汚れは、通常の生活で生じる汚れとは異なり、清掃で除去するのが困難なため、借主の善管注意義務違反と判断されるのが一般的です。
壁紙の張替えや特別な消臭クリーニングが必要になるケースが多く、これらの費用は敷金から差し引かれるか、別途請求されることになります。
(3)鍵交換費用は借主が負担する?
「鍵を失くしたわけでもないのに、鍵交換代を請求された」というケースは、よくあるトラブルの一つです。
契約書に有効な特約がない限り、入居者が入れ替わる際の鍵交換費用は大家さんが負担するのが原則です。これは、次の入居者の安全を確保する責任が貸主にあるためです。
ただし、契約書に「退去時の鍵交換費用は借主負担」という特約が設けられている場合も多いです。この特約が有効と認められるには、契約時に貸主がその必要性を説明し、借主が納得していることが条件となります。
もし請求に納得できない場合は、特約の有効性について疑問を呈し、安易に支払わないようにしましょう。
(4)ハウスクリーニング代の負担割合
ハウスクリーニング代の負担は、契約書の特約の有無によって決まります。
有効な特約があれば、退去時のハウスクリーニング費用は借主が負担することが一般的です。この場合、費用の金額が妥当かどうかがポイントになります。
一方で、特約がなければ、借主が通常の清掃(掃き掃除、拭き掃除など)を行っていれば、専門業者によるクリーニング費用まで負担する必要はなく、それは貸主負担となります。
退去前には契約書の特約を再確認し、不明な点があれば管理会社や大家さんに説明を求めることが大切です。

まとめ
賃貸の原状回復義務では、「通常損耗・経年劣化」は貸主負担、「故意・過失による損傷」は借主負担という基本原則を正確に把握することが重要です。
2020年の民法改正や国交省のガイドラインは、借主を守るための強力な武器となります。特約の内容がこれらに反していないかを確認し、不当な請求には毅然と対応しましょう。
入居時から退去時までの適切な準備と知識を持つことで、借主の負担を最小限に抑え、敷金の不必要な差し引きを防ぐことができます。安心して新生活をスタートさせましょう。

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