原状回復にかかる期間と工事の流れを解説！賃貸マンション・オフィスのクリーニングに必要な時間を把握しよう

賃貸物件やオフィスの退去が決まった時、「原状回復にどれくらいの期間がかかるのか」と不安に思っていませんか？

適切な工期を把握しておくことで、余裕あるスケジュール調整ができ、追加の賃料負担や引っ越しトラブルを回避できます。

この記事では、マンションからオフィスまで、物件タイプ別の原状回復期間の目安や、工事内容による期間の違い、原状回復の費用や流れ、賃貸契約満了日から逆算した効率的な進め方について解説します。

原状回復のスケジュールと、関連する費用や一連の流れを正確に把握することで、無駄な賃料の支払いを避け、次の新生活や事業をスムーズにスタートさせることができるでしょう。

原状回復とは？期間はどのくらい？

この章では、賃貸住宅やオフィスの退去時に必ず発生する「原状回復」の概念、標準的な工事期間、費用負担の考え方について解説します。

原状回復を理解するためには、主に以下の内容を把握することが重要です。

1. 原状回復の正確な定義と基本概念
2. 住宅・オフィスそれぞれの工事期間の目安
3. 経年劣化と借主負担の境界線
4. 契約書や特約で確認すべきポイント

（1）原状回復の基本的な意味を理解しよう

賃貸物件を退去する際によく耳にする「原状回復」ですが、これは単に「借りた当時と同じ状態に戻す」ことではありません。

正確には、借主の故意・過失による損傷を修復し、経年劣化や通常の使用による損耗を考慮した状態に戻すことです。

2020年4月に施行された民法改正により、通常の使用による損耗や経年変化については借主が原状回復義務を負わないことが定められました。

つまり、時間の経過と共に自然に発生する壁紙の変色や、家具の設置によるカーペットのへこみ、テレビや冷蔵庫背面の黒ずみなどは、貸主（オーナー）が負担するべきものとされています。

一方、お子さんの落書きやタバコのヤニ汚れ、ペットによる傷や臭い、水漏れを放置して床を腐食させてしまったなどの借主の不注意による損傷については、借主が修繕費用を負担する必要があります。

退去時のトラブルを避けるためには、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参照し、自分の権利と義務を正しく理解しておくことが大切です。

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

（2）一般的な工事期間はどれくらい？

原状回復工事にかかる期間は、物件の種類や工事内容によって大きく異なります。

例えば賃貸住宅の場合、クリーニングや小さな補修といった軽微な修繕であれば、一般的に1～3日程度で完了します。

壁紙やフローリングの部分的な張り替えなど、もう少し範囲の広い中規模な修繕になると3～7日程度、そして壁紙の全面張り替えや水回りの設備交換といった大規模な修繕では、1～3週間程度の期間を見ておく必要があるでしょう。

一方、オフィスの原状回復は、住宅と比べて工事内容が複雑になることが多く、より長い期間が必要です。

30坪未満の小規模オフィスで1～2週間、100坪未満の中規模オフィスで2週間～1ヶ月、100坪以上の大規模オフィスになると1～2ヶ月以上かかることも珍しくありません。

特に、テナントが設置した造作物（間仕切りなど）の撤去や解体、特別な電気設備の復旧作業などが伴う場合は、工期が長くなる傾向にあります。

さらに注意したいのが、3月～4月や9月～10月といった引っ越しの繁忙期です。

この時期は工事業者が非常に混み合い、通常よりも工期が延びてしまう可能性も考慮しておきましょう。

退去をスムーズに進めるためには、住宅の場合は退去予定日の2ヶ月前、オフィスの場合は3～6ヶ月前から準備を始め、特に繁忙期には余裕をもったスケジュールを組むことが大切です。

（3）経年劣化と原状回復範囲の違い

原状回復における費用負担の区分を正しく理解するには、「経年劣化・通常損耗」と「借主の故意・過失による損傷」を明確に区別することが重要です。

経年劣化とは、時間の経過とともに自然に発生する建物や設備の価値減少や品質低下を指します。

例えば以下は、基本的に貸主（オーナー）の負担です。

• 壁紙の自然な退色
• 床材の自然な摩耗
• 設備の経年による故障

一方、借主の故意・過失による損傷は、不注意や通常とは異なる使い方によって生じた損害を指します。

例えば、以下は借主の負担です。

• 引っ越し作業時の床の傷
• 清掃不足によるカビの発生
• 水漏れを放置して広がった腐食

国土交通省のガイドラインでは、この費用負担を判断する際に「減価償却」という考え方も取り入れています。

これは、時間の経過とともに物の価値が減っていくという考え方です。

例えば、耐用年数が6年とされている壁紙を、入居してから3年後に借主が汚してしまった場合、新品に取り替える費用の全額ではなく、残りの価値（この場合は約50%）に応じた費用を負担するのが一般的です。

退去時のオーナーや管理会社との立会いでは、指摘された修繕箇所が経年劣化によるものなのか、それとも自身の過失によるものなのかを冷静に見極め、もし疑問があればガイドラインを根拠に話し合いましょう。

（4）原状回復義務を確認する方法

原状回復義務の具体的な範囲を知るには、まず賃貸借契約書と特約条項を確認することが基本です。

契約書には「原状回復」「明渡し時の原状回復」「修繕」といった見出しの条項があり、借主の義務範囲が記載されています。

特に注目すべきは「特約」の有無です。

ハウスクリーニング費用、畳の表替え費用、鍵交換費用などを借主負担とする特約が設けられていることがよくあります。

ただし、こうした特約が有効となるには、内容が具体的で明確であること、借主が十分に説明を受けて合意していること、特約の内容が一方的に不利でないことなどの条件があります。

オフィスの場合は、入居時の状態か、スケルトン状態かなど、造作撤去義務の範囲や「原状」の定義も重要なポイントです。

また、ビルの規則による工事可能時間の制限やB工事業者と呼ばれるビル指定業者の有無も確認しておくべきでしょう。

契約時に原状回復条項を理解しておくことはもちろん、入居時に物件の状態を写真で記録し、チェックリストを作成しておくことがトラブル防止に効果的です。

オフィスの退去では、居抜き移転の可能性も早期に検討すると、原状回復費用を大幅に削減できる場合もあります。

物件別の原状回復期間は？

賃貸住宅とオフィスでは、原状回復工事の内容や規模が異なるため、必要な期間も変わってきます。

この章では、賃貸住宅やオフィスなど物件タイプ別の原状回復工事にかかる期間の目安について解説します。

物件別の原状回復期間を理解するには、主に以下の内容を把握することが重要です。

1. 賃貸マンションなど住宅物件の標準的な工事期間
2. オフィス物件特有の工事内容と必要日数
3. 物件の広さが工期に与える影響
4. 特殊設備や造作物が工期を左右する要因

（1）賃貸マンションの工事期間目安

賃貸マンションやアパートの原状回復工事にかかる期間は、お部屋の広さ、使用状況、そして修繕が必要な範囲によって大きく変動します。

具体的な期間のイメージを掴むために、一般的な工事内容と期間の目安を以下の表にまとめました。

上記の表はあくまで一般的な目安です。

例えば、同じ「壁紙の部分張り替え」でも、選ぶ壁紙の種類や下地の状態によって作業日数が変わることがあります。

また、床暖房や備え付けの大型家具など特殊な設備がある場合は、その撤去や修繕に別途時間がかかる可能性も考慮が必要です。

正確な工事期間を把握するためには、退去予定日の2ヶ月前を目安に管理会社へ連絡し、実際のお部屋の状態を確認してもらった上で、必要な工事内容と期間の見積もりを取ることが最も重要です。

特に引っ越しが多くなる3月～4月や9月～10月は、工事業者の予定が埋まりやすいため、通常よりも余裕を持ったスケジュールで進めるように心がけましょう。

早めの準備と確認が、スムーズな退去と新生活への移行に繋がります。

（2）オフィス原状回復にかかる日数

オフィスの原状回復工事は、住宅物件と比較して工事範囲が広く、専門的な作業も多いため、一般的に長い期間を要します。

契約内容やビルのグレード、テナントの入居時の状態によって、求められる原状回復のレベルも大きく異なるため、一概には言えませんが、おおよその目安は以下の通りです。　

オフィス規模別 原状回復工事期間 目安表

オフィスの移転は、契約満了の6ヶ月以上前から原状回復の準備を始めるのが理想的です。

特に、複数の業者が関わる場合は、全体の工程管理が重要になるため、経験豊富な業者を選定することが原状回復を滞りなく進める上で非常に大切です。

「居抜き」での退去は費用と期間を大幅に削減できる可能性があるため、選択肢の一つとして早期にオーナーや管理会社に相談してみることをおすすめします。

（3）広さによる期間イメージ

物件の広さ（面積）は、原状回復工事の期間を決める上で最も基本的な要素の一つです。

面積が大きくなれば、当然ながら壁や床の修繕範囲も広がり、作業量が増えるため、工期は長くなる傾向にあります。

ここでは、賃貸住宅とオフィスの、広さと工事期間の一般的なイメージをまとめました。

賃貸住宅：広さ別 原状回復工事期間の目安

オフィス：広さ別 原状回復工事期間の目安

退去や移転の計画を立てる際には、まずご自身の物件の広さを確認し、上記の目安を参考にしながら、十分な余裕を持ったスケジュールを設定することが大切です。

正確な期間については、必ず事前に複数の業者から見積もりを取り、工事内容と合わせて確認するようにしましょう。

（4）特殊設備の有無と工期への影響

賃貸物件に特殊な設備やテナント独自の造作物が設置されている場合、その撤去・原状回復には標準的な内装工事よりも多くの時間と専門的な技術が必要となり、結果として全体の工事期間が大幅に長くなる可能性があります。

特に店舗や特定の業種向けにカスタマイズされたオフィスなどは工期に影響を与えるでしょう。

具体的な設備と、それが工期に与える影響の例を以下に示します。

特殊設備・造作物の種類と追加工期の目安

もし、ご自身の退去する物件に上記のような特殊設備や造作物がある場合は、標準的な内装工事の期間に加えて、これらの追加工期と十分な余裕期間を見込んでおくことが不可欠です。

契約書で原状回復の範囲を確認するとともに、退去計画の早い段階で専門業者に現地調査を依頼し、撤去・原状回復にかかる具体的な期間と費用の見積もりを取得するようにしましょう。

また、建物の管理会社にも事前に相談し、特殊設備の撤去に関するルールや制限がないか確認しておくことがトラブル防止につながります。

原状回復期間を左右する主な要因

原状回復工事の期間は、様々な要因によって変動します。

この章では、賃貸物件の退去時に実施される原状回復工事の期間に影響を与える主要な要因について解説します。

原状回復の工期を正確に把握するには、主に以下の要素を理解することが重要です。

1. 物件の広さと間取りによる作業量の違い
2. 内装・設備の劣化状況と修繕範囲
3. 解体作業の有無と特殊工事の必要性
4. 工事業者の確保難易度と繁忙期の影響

（1）物件の広さと間取り

物件の物理的な大きさ、つまり「広さ」と「間取りの複雑さ」は、原状回復工事に必要な期間を左右する最も直接的な要因です。

その理由は、これらの要素が修繕・清掃すべき作業範囲と作業の難易度に直結するからです。

単純に面積が広ければ広いほど、壁紙の張り替えや床材の修繕、クリーニングといった作業対象の量が増えます。

また、間取りが複雑であったり、特殊な形状の部屋があったりすると、資材の搬入や作業員の動線確保、細部の仕上げなどに通常よりも手間と時間がかかるため、全体の工期が延びる傾向にあります。

具体的に、広さや間取りがどのように工期に影響するかを見てみましょう。

例えば、賃貸住宅では、コンパクトなワンルームであれば数日で済みます。

しかし、部屋数が多いファミリータイプやメゾネットタイプのような複雑な間取りになると、各部屋での作業に加え、廊下や階段といった共有スペースの作業も増えるため、1週間以上の期間が必要になることがあります。

一方、オフィスの場合、小規模でシンプルな内装であれば1～2週間程度で完了する工事も、大規模で多くの間仕切り壁や造作物が設置されている場合、それらの解体・撤去作業だけでも相当な日数を要し、全体の工期は1ヶ月を超えることも少なくありません。

特に、特殊な形状の部屋や吹き抜けなどがあると、足場の設置や高所作業など、追加の準備や工程が必要になることも工期延長の一因です。

したがって、退去時の原状回復工事期間を見積もる際には、物件の図面などで正確な広さと間取りを確認し、それに伴う作業量を考慮した上で、余裕を持ったスケジュールを立てることが肝心です。

これにより、予期せぬ工期の遅延リスクを低減し、スムーズな退去を実現できます。

（2）内装・設備の劣化状況

内装や設備の「劣化の度合い」と「その原因」は、原状回復工事の期間を大きく左右する重要な要因です。

なぜなら、単なる経年変化による自然な損耗と、借主の故意・過失による損傷とでは、修繕に必要な作業内容、工程の複雑さ、そして使用する材料や専門技術が大きく異なり、それが直接的に工期に反映されるからです。

通常の使用範囲を超える汚損や破損がある場合、標準的な修繕作業に加えて、特殊な清掃、下地からの補修、あるいは部品の取り寄せや特注品の製作といった追加の工程が発生しやすくなります。

具体例をいくつか見てみましょう。

• 床・床下： 軽微なへこみは問題ないが、水漏れ放置による床下の腐食は、解体・補修・乾燥・再施工と工程が多く、大幅な期間延長
• ペット関連： 深い傷や染みついた臭いは、表面的な修繕に加え、特殊な下地処理や専門的な消臭作業が必要
• 設備故障： 経年劣化による故障でも部品調達や交換作業で数日～1週間かかることがあり、借主過失の場合はさらに時間を要する

したがって、退去時の原状回復をスムーズに進めるためには、まず入居中から物件の状態を良好に保つ努力をすることが大切です。

その上で、退去前にはご自身で物件の状態を客観的に点検し、特に気になる劣化箇所や損傷箇所を事前に把握しておくことが、より正確な工期予測や貸主側との円滑な協議につながります。

これにより、予期せぬ追加工事による工期延長のリスクを減らせます。

（3）解体作業の範囲と内容

オフィスや店舗などの事業用物件において、テナントが独自に設置した造作物や設備の解体・撤去作業の範囲と内容は、原状回復工事全体の期間を大きく左右する決定的な要因です。

その理由は、解体作業が単に物を取り壊すだけでなく、建物本体への影響を最小限に抑えるための慎重な作業手順、専門的な技術、そして場合によっては関連法規の遵守や特殊な廃棄物処理が求められ、これらが直接的に作業日数に影響を与えるからです。

また、解体するものの種類や量、構造によって、必要な人員や重機の種類、そして作業工程が大きく変わってきます。

解体作業が工期に与える影響を、見ていくと以下のようになります。

• オフィス内造作物：固定間仕切り壁やOAフロアの解体、スケルトン戻しは数日～数週間を要する
• 店舗設備：飲食店の厨房設備（調理機器、給排水、ガス、ダクト等）や美容室のシャンプー台などは、専門的な解体・撤去に多くの日数がかかる
• 作業環境の制約：騒音・振動への配慮からビル規約で作業時間が制限されると、実質的な作業日数が減り、全体の工期が延びる

したがって、特に造作物の多いオフィスや専門性の高い設備を持つ店舗の退去を計画する際には、賃貸借契約書で定められた原状回復の範囲を正確に把握し、事前に専門業者による詳細な現地調査と見積もりを取得することが極めて重要です。

これにより、解体作業に必要な期間を現実的に予測し、全体の退去スケジュールに適切に組み込めます。

（4）工事業者の手配状況

意外と見落としがちですが、「工事業者の手配状況」も工事期間を大きく左右する要因です。

特に注意したいのが、3月～4月や9月～10月といった引っ越しの繁忙期です。

この時期は退去する人が集中するため、原状回復を行う工事業者も非常に多忙になり、通常期と比べて工事の開始が遅れたり、工期自体が延びてしまったりすることがよくあります。

例えば、通常であれば業者を見つけてから工事完了まで1～2週間で済むような小規模な住宅の原状回復工事でも、繁忙期にはまず業者を確保するだけで2～3週間、そこから工事完了までにさらに1～2週間かかってしまう、といったケースも起こり得ます。

また、オフィスビルの場合、ビル側が指定するB工事の業者しか使えないという制約があることも少なくありません。

その場合、指定業者のスケジュールに合わせる必要があるため、希望通りに工事を進められないこともあります。

厨房設備や大型空調など特殊な設備の撤去には、専門知識を持った業者を手配する必要がありますが、これも業者が見つかるまでに2～3週間の調整期間を見ておいた方がよいでしょう。

こうした予期せぬ遅延を避けるためには、住宅の場合は退去予定日の2ヶ月前、オフィスの場合は3～6ヶ月前を目安に、早めに業者選定と手配に着手することが何よりも重要です。

複数の業者から見積もりを取り、提示された費用だけでなく、提案された工期の妥当性や過去の実績もしっかりと比較検討して、信頼できる業者を選ぶことをおすすめします。

退去日から逆算して、余裕を持った全体スケジュールを組むことが、スムーズな原状回復を成功させるために重要です。

原状回復期間中の賃料はどうなる？

退去時の大きな関心事の一つに、「原状回復工事中の家賃はどうなるの？」という疑問があるかと思います。

この章では、原状回復工事が行われている期間の賃料（家賃）負担について解説します。

原状回復期間中の賃料に関して理解すべき重要なポイントは以下の通りです。

1. 原状回復期間中の家賃支払い義務の基本ルール
2. 契約書で事前に確認しておくべき重要事項
3. 新居と旧居の二重家賃負担リスクと対策
4. 賃料負担に関する交渉の可能性と方法

（1）期間中の家賃負担ルール

原状回復工事期間中の賃料負担は、鍵の返却タイミングと契約終了日によって決まります。

基本的には、鍵を返却して物件を明け渡しした後の原状回復期間については、賃料負担は発生しないことが一般的です。

「賃料は物件を使用するための対価である」という法律上の原則に基づいているためです。

例えば、契約終了日が3月31日で同日に鍵を返却した場合、4月以降に行われる原状回復工事の期間中は賃料を支払う必要はありません。

ただし、注意が必要なのは、鍵の返却日と契約終了日が異なるケースです。

例えば、3月25日に鍵を返却したとしても、契約書上の退去日（契約終了日）が3月31日であれば、3月25日から31日までの期間については賃料が発生する可能性があります。

また、契約がまだ続いている間に原状回復工事を始める場合は、貸主との間で特別な合意がない限り、工事期間中であっても賃料の支払い義務が生じる点に注意が必要です。

退去時には、後々のトラブルを防ぐためにも「明渡確認書」といった書面を取り交わし、鍵を返却した日付と、賃料の支払いがいつまでで終了するのかを明確に記録しておくことが非常に重要です。

賃貸住宅とオフィスでは、このあたりの慣習が異なる場合もあるため、まずはご自身の契約内容をしっかりと確認しましょう。

万が一、賃料負担について貸主側と認識の齟齬が生じた場合に備え、退去時の物件の状態を写真で記録しておくとともに、立会いの際には賃料の終了日についても必ず口頭で確認し、その内容を書面に残しておくことを強くおすすめします。

（2）契約書での確認ポイント

原状回復期間中の賃料負担を事前に把握するためには、賃貸借契約書の「解約」「明渡し」「原状回復」に関する条項を詳しく確認することが大切です。

契約書には、退去時の手続きや原状回復に関する条件が明記されており、特に重要なのは「明渡し」の定義です。

鍵の返却だけで明渡し完了となるのか、それとも原状回復工事まで完了してはじめて明渡しとなるのかによって、賃料発生期間が変わります。

また確認すべきポイントとして、以下の項目があります。

• 解約予告期間（住宅では1～2ヶ月前、オフィスでは3～6ヶ月前が一般的）
• 中途解約時の違約金や賃料支払義務の範囲
• 月途中退去の場合の日割り計算の可否
• 原状回復工事の実施主体と時期についての取り決め

特に「原状回復工事は借主立会いのもと行う」などの規定がある場合は、工事の実施期間と賃料との関係に影響する可能性があります。

契約書の内容がわかりにくい場合は、契約時に管理会社や大家さんに直接質問し、退去時の賃料計算方法について具体的に確認しておくことが重要です。

特約条項にも注目し、原状回復期間中の賃料に関する特別な規定がないか確認しましょう。

（3）二重家賃発生のリスク

新居への入居と旧居の退去時期が重なると、原状回復期間も含めて二重家賃の負担が発生するリスクがあります。

例えば、現在住んでいる物件の契約終了日が3月31日、原状回復工事を3月15日から25日にかけて行い、新しい住まいへの入居が3月20日から可能になったとします。

この場合、3月20日から3月31日までの12日間は、新旧両方の家賃を支払うことになってしまいます。

この二重家賃のリスクをできる限り小さくするためには、退去までのスケジュールを慎重に計画することが何よりも大切です。

特に、3～4月や9月～10月といった引っ越しの繁忙期は、原状回復工事を請け負う業者も非常に混み合い、工事の開始が遅れたり、予定よりも期間が長引いたりする可能性が高まります。

また、オフィス物件では解約予告期間が3～6ヶ月と長いケースが多く、計画性がより重要です。

二重家賃を避けるためには、退去日から逆算して原状回復期間を含めた全体スケジュールを立て、新居の契約開始日と旧居の契約終了日との間に、できるだけ重複期間が生じないよう、十分な余裕を持たせることが重要です。

可能であれば、旧居の早期明渡しと引き換えに賃料減額を交渉したり、原状回復工事を契約終了後に行うよう管理会社と調整したりする方法も検討してみましょう。

繁忙期を避けた引っ越し計画も効果的です。

（4）賃料交渉はできるのか

原状回復期間中の賃料負担については、条件によっては交渉の余地があります。

特に早期明渡しや原状回復工事の期間短縮などを条件に、賃料の減額や一部免除を交渉できる可能性があります。

貸主にとっても、次の入居者を早く迎え入れることは収益上のメリットがあるため、特に長期入居者への配慮や良好な関係維持のために柔軟に対応してくれます。

交渉の際は以下のように具体的に提案しましょう。

• 「次の入居者確保のため早期に明け渡すので、最終月の賃料を日割りにしてほしい」
• 「自分で軽微な修繕を行うので、その分の原状回復期間の賃料を調整してほしい」

オフィスの場合は「居抜き」での退去が可能なら、次のテナントとの交渉に協力する代わりに賃料調整を検討してもらうのも一案です。

交渉を成功させるコツは、退去の2～3ヶ月前には話し合いを始め、貸主/管理会社にとってのメリットを明確に示すことです。

合理的な提案を用意し、交渉結果は必ず書面で残しましょう。

強引な要求ではなく協力的な姿勢で臨み、互いにメリットのある解決策を模索することが重要です。

原状回復工事の進め方は？

実際に原状回復工事を進めるにあたっては、どのような手順で、何に気をつければ良いのでしょうか。

この章では、賃貸物件（住宅・オフィス）の退去時に必要となる原状回復工事を円滑に進めるための手順やポイントについて解説します。

主に以下の項目について詳しく見ていきましょう。

1. 解約から原状回復工事完了までの標準的なスケジュール
2. 適正な工事業者選定と見積もり比較の方法
3. 工事契約時の注意点と工事内容の確認方法
4. 工事完了後の確認と円滑な物件引き渡しのポイント

（1）解約通知後の流れと期間

賃貸物件の原状回復工事は、解約通知の提出から始まります。

準備を始めるタイミングとしては、住宅の場合、一般的に退去予定日の2ヶ月前、オフィスの場合は契約内容によって異なりますが、3～6ヶ月前から動き出すのが理想的です。

まず契約書に記載された解約予告期間を確認し、期限内に管理会社へ解約通知を提出します。

その後の大まかな流れとして、住宅の場合を例に挙げると、退去日の2ヶ月前に解約通知を提出すると同時に、原状回復工事を依頼する業者のリサーチを開始します。

退去日の1ヶ月前頃には、業者に現地調査をしてもらい見積もりを取得、遅くとも退去日の2週間前までには業者を決定し契約を締結、そして実際の工事は退去日の1週間前から、あるいは退去後に行う、というのが一般的なスケジュール感です。

一方、オフィスは住宅に比べて規模が大きく、原状回復の内容も複雑になることが多いため、より早期からの準備が必要です。

契約満了日の6ヶ月前に解約通知を提出し、3ヶ月前には業者選定と現地調査を行い、2ヶ月前には複数の見積もりを比較検討して契約を締結します。

そして1ヶ月前にはオフィス内の荷物の搬出計画を立て、工事開始に向けた準備を進め、全ての荷物が搬出された後に工事に着手する、という流れになります。

特に3～4月や9～10月の引越し繁忙期は工事業者も混雑するため、通常より早めの行動が必要です。

原状回復工事の期間は物件の状態や広さによって異なりますが、この期間を考慮して新居・新オフィスへの引っ越し日程を計画することが重要です。

最終的には、どれだけ余裕を持ったスケジュールを組めるかが、円滑な退去の鍵を握ると言っても過言ではありません。

（2）見積もり取得と比較検討

原状回復工事の費用と期間を適正に把握するためには、複数の業者（最低でも2～3社）から詳細な見積もりを取得し、比較検討することが非常に重要です。

業者によって費用や工期、工事範囲の考え方に大きな差があるため、比較することで市場相場を把握し、過大な請求や不要な工事を回避できます。

見積もりを比較検討する際に特に注意して確認すべきポイントは以下の通りです。

• 工事項目ごとの詳細な内訳（「一式」ではなく具体的な金額が記載されているか）
• 使用する材料の品質やグレード
• 工期の具体的な日数と現実性
• 廃棄物処理費用の有無と金額の妥当性
• アフターサービスや保証の内容
• 支払い条件（着手金、完了金の割合、支払い時期など）

実際に工事が可能な日程見積もり取得時には、物件の現状と退去時に求められる状態を明確に業者に伝え、できるだけ同じ条件で各社に依頼することが比較の正確性を高めます。

また、単に価格の安さだけでなく、コミュニケーションの取りやすさや実績、対応の丁寧さも重視しましょう。

不明点はその場で質問して明確にしておくことが後々のトラブル防止につながります。

オフィスビルではB工事の制約がある場合も多いですが、そのような場合でも参考として他社の見積もりを取ることで、価格交渉の材料にできます。

（3）工事業者との契約締結

原状回復工事の業者を選定したら、工事内容、期間、費用、保証などの条件を明確にした契約書を交わすことが重要です。

口頭での約束だけでは後々「言った・言わない」のトラブルになりやすいため、書面で合意内容を残しておきましょう。

契約書に明記すべき主な内容は以下の通りです。

• 工事の具体的な範囲と内容：部屋ごと、箇所ごとの詳細な作業項目を記載
• 使用する材料の種類やグレード：壁紙、床材などの品番やメーカー名
• 工事期間：開始予定日と完了予定日
• 工事費用の総額と支払い条件：前払い・後払いの割合、支払い時期、方法など
• 追加工事が必要になった場合の対応方針：連絡方法、承認手続き、費用算出根拠など
• 工事完了の確認方法と検収基準：誰がどのように確認し、合格とするか
• アフターサービスや保証の内容と期間：工事後の不具合に対する保証範囲・期間
• キャンセルする場合の条件と違約金

契約前には必ず内容を詳細に確認し、不明点や懸念事項は質問して明確にしておくことが大切です。

特に「○○一式」といった曖昧な表現は避け、具体的な作業内容や使用材料を明記してもらうことがトラブル防止につながります。

工事内容に変更が生じた場合の手続きや追加費用の算出方法についても、あらかじめ確認しておくと安心です。

契約書は工事完了後も保管し、万が一の不具合発生時に備えることをおすすめします。

（4）工事完了から引き渡しまで

原状回復工事が完了したら、立会い確認を行い、工事内容が契約通りに実施されているかを確認して、問題がなければ物件の引き渡し手続きに進みます。

この最終確認は、後々の不要なトラブルを未然に防ぐために非常に重要です。

工事完了時の立会いで確認すべき主なポイントは以下の通りです。

• 契約書に記載された全ての工事項目が実施されているか
• 使用された材料（壁紙、床材など）が契約通りのものか
• 仕上がりの品質に問題がないか（例：塗装ムラ、壁紙の浮きや剥がれ、床材の隙間や傷など）
• 室内の清掃状態は適切か
• 取り外した設備や部品に不足がないか（契約で取り決めがある場合）
• 工事に伴うゴミや廃材が残置されていないか

引き渡し時には、通常、以下の書類の取り交わしや手続きが必要になります。

• 工事完了確認書（貸主・借主双方の署名・捺印があるもの）
• 最終的な工事費用の請求書
• 工事に関する保証書（該当する場合）
• 物件の鍵の返却と、その受領書
• 敷金精算に関する合意書（該当する場合）

工事完了時の立会いには必ず参加し、細部まで確認することが大切です。

気になる点は遠慮せずに指摘し、必要な修正を依頼しましょう。

最終確認の様子は写真や動画で記録に残し、工事完了確認書には具体的な確認項目と結果を記載してもらうとよいでしょう。

貸主側との最終確認も重要で、原状回復の状態について合意を得ておくことで、後日の追加請求リスクを減らせます。

敷金精算の流れとトラブル回避策は？

賃貸物件を退去する際に、多くの方が気になるのが「敷金」の扱いです。

この章では、賃貸物件の退去時に行われる敷金精算の基本的な流れと、よくあるトラブルを未然に防ぐための対策について解説します。

敷金精算を円滑に進めるために理解すべき重要なポイントは以下の通りです。

1. 敷金精算書の読み方と正しい費用負担の判断基準
2. 入退去時の記録管理と適切な立会い確認の方法
3. トラブル発生時の対応策と相談先

（1）敷金精算書の見方と注意点

敷金精算書は退去時に受け取る重要な書類で、原状回復費用の詳細と敷金の清算内容が記載されています。

この精算書には、経年劣化・通常損耗（貸主負担）と借主の故意・過失による損傷（借主負担）が混在していることが多いため、詳細なチェックが必要です。

2020年4月に施行された改正民法では、通常損耗や経年劣化は借主負担ではないことが明確化されています。

適切な敷金精算書の例としては「リビング壁紙張替え（借主負担50%）30,000円」「浴室カビ除去（借主負担100%）15,000円」のように、項目ごとに負担割合が明記されているのです。

反対に、「一式クリーニング代 50,000円」のように内訳が不明確な請求や、経年劣化を考慮せずに壁紙を新品価格で全額請求するケースは要注意です。

特に壁紙などの設備には耐用年数があり、入居期間に応じた減価償却が適用されるべきです。

例えば、耐用年数6年の壁紙を3年使用後に汚損した場合、新品費用の50%程度の負担が一般的です。

敷金精算書が手元に届いたら、まずは入居時に撮影しておいた写真や作成したチェックリストなどと比較しながら、請求されている各費用項目が本当に自身が負担すべきものなのか、金額は適正なのかを冷静に確認しましょう。

少しでも疑問に思う点や納得できない点があれば、遠慮なく管理会社やオーナーに説明を求めることが重要です。

（2）追加請求を未然に防ぐコツ

退去後に予期せぬ追加請求を受けるリスクを減らすためには、入退去時の記録管理と適切な立会い確認が重要です。

敷金トラブルの多くは、物件状態に関する認識の違いや修繕範囲・費用の妥当性に関する意見の相違から発生します。

まず、入居時には、全ての部屋の壁・床・天井はもちろん、キッチン・浴室・トイレといった水回り設備、エアコンなどの備え付け設備の状態を、日付入りの写真や動画で詳細に記録しておきましょう。

その際、既に存在していた傷や汚れ、不具合箇所などがあれば、それらをリストアップした「入居時状況確認書（チェックリスト）」のようなものを作成し、可能であれば管理会社やオーナーにも確認してもらい、一部コピーを渡しておくのが理想的です。

退去前の対策としては、専門業者レベルの清掃は難しくても、日常的な汚れは自分で清掃しておくことが効果的です。

また、退去の1～2ヶ月前に「事前確認」を依頼し、必要な修繕範囲を事前に把握することをおすすめします。

この段階で、複数の原状回復専門業者から見積もりを取得し、おおよその費用相場を掴んでおくことも、後々の交渉で有利に働くことがあります。

退去時には必ず立会いにご自身も同席し、貸主側から指摘された修繕箇所やその理由を自分の目と耳で確認し、必要であればその場で質問したり、自分の意見を伝えたりしましょう。

立会い確認書にサインする前に内容を十分確認し、不明点や納得できない点はその場で質問することが重要です。

「明渡確認書」などの書面を作成し、現況の確認と修繕箇所の合意を得ておくことで、後日の追加請求リスクを軽減できます。

（3）敷金トラブルが起きたときの対処

敷金精算に関するトラブルが発生した場合は、まず感情的にならず、冷静かつ客観的な視点で対応することを心がけるのが何よりも大切です。

最初に、送られてきた精算書の内容を、お手元の賃貸借契約書、入居時と退去時に撮影した物件の状態を示す写真や動画、そして国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」といった客観的な資料と丹念に照らし合わせます。

どこに問題点があるのか、納得できない点はどこかを具体的に整理しましょう。

次に、整理した疑問点や異議の内容を、メールなど後から記録として確認できる書面の形で具体的にまとめ、管理会社やオーナーに伝えます。

そして、これらの点について話し合いの場を設けるよう依頼しましょう。

交渉の際には、感情的に反論するのではなく、準備した客観的な資料を提示しながら、冷静に自分の主張や見解を伝えることが、相手の理解を得る上で効果的です。

こうした当事者間での話し合いを試みても、残念ながら解決に至らない場合や、相手方の対応に誠意が見られないといった場合には、専門家や中立的な外部機関へ相談することが、解決への有効な手段です。

主な相談先には以下のようなものがあります。

• 消費者生活センター（国民生活センター）
• 法テラス（日本司法支援センター）
• 弁護士
• 不動産専門のコンサルタントやNPO法人など

どのような方法で解決を目指すにしても、トラブル発生から解決に至るまでの交渉の経緯や、やり取りした書面、提示した資料などは、すべて時系列で整理し、大切に保管しておくことが重要です。

また、請求額が比較的少額である場合には、専門家への依頼費用や解決までにかかる時間・労力といった費用対効果を総合的に考慮し、ある程度のところで妥協点を見つけて早期解決を図るという柔軟な判断も、時には必要になることを覚えておきましょう。

以下に敷金トラブル時の主な相談先の詳細を表で示します。

原状回復期間中に気をつけるポイント

いよいよ原状回復工事が始まる、あるいは計画しているという段階で、特に気をつけておきたいことは何でしょうか。

この章では、賃貸物件の退去時に実施される原状回復工事期間中に注意すべきポイントについて解説します。

原状回復期間を円滑に進めるために押さえておくべきポイントは以下の通りです。

1. 賃貸借契約書に記載された原状回復に関する権利と義務
2. 工事のスケジュール管理と適切な開始タイミングの判断
3. 予期せぬ追加工事発生時の対応策
4. 引越し繁忙期における工期の確保と遅延対策

（1）契約内容を事前に把握する

原状回復工事の期間中やその前後に、不要なトラブルや予期せぬ費用負担を避けることが大切です。

そのためには、工事が始まる前に、ご自身の賃貸借契約書を改めて確認し、「原状回復」に関する全ての条項を正確に理解しておくことが極めて重要になります。

この事前確認を怠ると、工事期間中の賃料発生の有無や、工事範囲の認識違いから、後々大きな問題に発展する可能性があります。

• 「明渡し」の定義と工事完了のタイミング：いつ「明渡し完了」となるかで、工事期間中の賃料発生が変わる
• 原状回復範囲、負担区分、特約の有無：どこまで直し、誰が費用を負担するか、特約の有無を確認
• 解約予告期間と工事スケジュールの関係：告期間内に工事完了が必要か、契約終了後か、工事期間との兼ね合いを見る
• オフィス特有の確認事項：ビル規則や「居抜き」退去の可否は、工事期間に大きく影響

契約書を読んでも内容が不明確な点や、解釈に迷う部分があれば、決して自己判断せず、退去の意思を伝える際に、管理会社やオーナーに対して具体的に質問し、可能であればその回答を書面で残してもらうようにしましょう。

この一手間が、原状回復期間中の不安を軽減し、スムーズな退去を実現します。

（2）工事開始の最適タイミングを考える

原状回復工事の期間中に最も気をつけたいポイントの一つが、いつ工事を開始するか、そのタイミングの判断です。

この判断を誤ると、予期せぬ二重家賃の発生や、新生活への移行スケジュールに支障をきたす可能性があるため、慎重な検討が求められます。

工事開始時期を決定する上で、特に以下の点を考慮し、ご自身の状況に合わせて最適なタイミングを見極めることが重要です。

• 契約終了日と賃料発生：工事期間中の賃料発生有無（明渡しの定義）を確認します。
• 荷物の完全搬出：引っ越し完了後に工事開始となるため、日程調整が必須です。
• 新居・新オフィス入居日との調整：旧居の工事期間と新居の入居日のバランスを見ます。
• 貸主との交渉余地：早期明渡し等を条件に賃料減額の可能性も探ります。
• オフィス特有の週末工事：業務影響を考慮し週末引っ越し、週明け工事が一般的ですが、ビル規約を確認します。

最適な工事開始タイミングは、個々の契約内容、物件の種類、引っ越し先の状況などによって異なります。

関係各所（管理会社、工事業者、引っ越し業者など）と事前にしっかりと連携を取り、全体の流れを把握した上で、無理のない計画を立てることが、原状回復期間中の注意すべき最も重要なポイントの一つと言えるでしょう。

（3）追加工事発生と期間延長リスク

原状回復工事の期間中に特に注意を払うべきは、工事開始後に初めて発覚する予期せぬ損傷や問題による「追加工事の発生」と、それに伴う「工期延長のリスク」です。

これは、当初の計画や見積もりを大きく狂わせ、費用負担の増加や新生活への影響にも繋がりかねないため、事前の対策と心構えが重要です。

工事期間中にこのリスクを最小限に抑え、適切に対応するために気をつけるべきポイントは以下の通りです。

• 隠れた損傷の認識：家具裏の壁や床、水回り内部など、見えない箇所の損傷が工事開始後に発覚する可能性を理解しておきます。
• 築年数・居住期間の影響：古い物件や長期入居の場合、潜在的な問題箇所が増える傾向を考慮します。
• スケジュール・予算への影響想定：追加工事による費用増・工期延長が、新生活の計画に影響することを念頭に置きます。

このリスクに備えるためには、事前に10～20%程度の予備費用を見込んでおくことや、工期に1週間程度の余裕期間（バッファ）を設定しておくことが効果的です。

また、工事契約時に追加工事発生時の対応方針や報告方法、承認手続き、追加費用の上限などを明確に定めておくことも重要です。

退去前に物件の状態を詳細にチェックし、特に水回りや壁紙の状態、床の状況など、潜在的な問題箇所を特定しておくことで、追加工事のリスクを軽減できます。

（4）繁忙期の工期遅延を避ける

原状回復工事の期間中に、特に計画段階から注意を払わなければならないのが、引っ越しが集中する繁忙期における「工期遅延」のリスクです。

この時期は、単に業者が忙しいというだけでなく、それが連鎖的に様々な問題を引き起こし、退去スケジュール全体に影響を及ぼす可能性があるため、通常期以上に慎重な対応が求められます。

繁忙期に退去する際に、工事期間中のトラブルを未然に防ぎ、スムーズな進行を確保するために特に気をつけるべき行動と心構えは以下の通りです。

• 業者予約の早期確保
• 工期延長の想定
• 費用増の可能性理解
• 作業品質への注意

これらの点を踏まえ、繁忙期は希望する業者のスケジュール確保が困難になり、工事の開始が遅れたり、通常より工期が長引いたりする可能性を常に意識しておく必要があります。

また、見積もり取得から工事開始までの待機時間の延長や、急ぎの依頼による追加費用発生、さらには業者の多忙による作業品質の低下といったリスクも念頭に置かなければなりません。

繁忙期の影響は原状回復業者だけでなく、引っ越し業者や関連サービス全体に及ぶため、一つの遅れが連鎖的に他の工程にも影響を与えてしまうことを理解しておくことが重要です。

こうしたリスクを回避するためには、繁忙期に退去する場合は通常より1～2ヶ月早く準備を始めることが重要です。

住宅の場合は退去の3ヶ月前、オフィスの場合は6ヶ月前から工事業者に連絡を取り、予約を確定させることをおすすめします。

また、管理会社やオーナー推薦の業者だけでなく、独自に複数の業者と接触しておくことで、緊急時のバックアップ体制を整えておくと安心です。

スケジュールには必ず余裕期間を設け、予期せぬ遅延に対応できるようにしておきましょう。

退去日までに原状回復工事が完了しない場合、追加の賃料や違約金が発生するリスクもあることを念頭に置いておくことが大切です。

原状回復期間を短縮するためのコツ

退去日が迫っている、あるいは次の入居や移転のスケジュールがタイトで、できる限り原状回復工事の期間を短縮したい、と考えるのは当然のことです。

この章では、賃貸物件の退去時に必要となる原状回復工事の期間を効果的に短縮するための実践的なコツについて解説します。

原状回復期間の短縮には主に以下の内容が重要です。

1. 退去予定日から逆算した計画立案と効率的な業者選定の方法
2. 複数業者からの見積もり比較による工期短縮と費用最適化
3. 貸主との効果的なコミュニケーション戦略と柔軟な対応の引き出し方
4. 工事内容の明確化による無駄の排除と効率的な進行管理

（1）早期の計画と業者選定

原状回復の工事期間を短縮する最大のコツは、退去日から逆算した徹底的な早期計画と、「短工期」を実現できる業者を素早く見極め、確保することです。

期間短縮を最優先とした計画と業者選定のポイントは以下です。

• 「逆算スケジュール」の徹底
• 業者選定は「工期短縮力」重視
• 「短工期最優先」を業者へ明確に指示

まず、退去日から工事に使える実質日数を割り出し、特に繁忙期を考慮して、住宅なら2～3ヶ月前、オフィスなら半年前には業者リサーチを開始し、早期に業者を確定させます。

次に、業者選びでは価格以上に短期間で高品質な工事を完了できるかを重視します。

短工期実績、並行作業体制、時間外対応の可否などを確認し、口コミや近隣実績も参考にしましょう。

そして、業者には「短工期が最優先」と明確に伝え、具体的な短縮プランと詳細な工程表の提出を求めます。

これにより、工事の無駄を省き、効率よく進められます。

業者との早い段階からの連携が、結果として工事期間の短縮という大きなメリットにつながるのです。

このように、計画段階からの積極的な行動と業者との的確なコミュニケーションにより、原状回復期間の短縮が可能です。

（2）複数業者への相見積もり

原状回復期間を効果的に短縮するためには、複数の業者（最低でも2～3社）から詳細な見積もりを取得して比較検討することが重要です。

業者によって工事の進め方、人員配置、作業効率には大きな差があるため、相見積もりをることで最も短期間で効率的に工事を進められる業者を見つけられます。

見積もり比較の際は、工期の具体性に注目しましょう。

「約2週間」といった曖昧な表現ではなく、「10営業日」といった明確な日数が示されているかチェックします。

また、例えば塗装と床工事を同時進行できるかなど、投入される作業人員の数や並行作業の可能性、休日・時間外対応の可否なども重要な判断材料です。

特に材料の調達期間や追加工事発生時の即応体制についても確認しておくと安心です。

見積もり依頼時には「工期短縮」が最重要課題であることを明確に伝え、各業者の短縮アプローチを引き出しましょう。

見積書には総額だけでなく、工程ごとの所要日数や投入人員も明記してもらうとより詳細な比較ができます。

複数の見積もりを持っていれば「他社はもっと短い工期で提案している」などの交渉材料としても活用できるため、手間をかける価値は十分にあります。

（3）貸主との事前協議を密に行う

原状回復期間を短縮するためには、貸主との早期かつ緊密なコミュニケーションが非常に効果的です。

貸主側も次の入居者を早く迎えたいという動機があるため、原状回復の迅速な完了は双方にメリットがあります。

退去の意向を伝えた時点から貸主との協議を始め、工事範囲の最適化や作業条件の柔軟化について相談しましょう。

例えば、次の入居者がすでに決まっている場合は、その希望に合わせた工事内容に調整できる可能性があります。

また、通常9-17時までの工事を8-20時まで延長できないか、B工事業者の優先的なスケジュール確保ができないかなど、様々な協力を引き出せる可能性があります。

特にオフィスの場合は、居抜き契約の可能性を探ることで、工期を大幅に短縮できるケースもあります。

交渉の際は単なる「工期短縮」の要望だけでなく、空室期間の短縮、次の入居者確保の容易さなど貸主側のメリットも含めた提案をすることで協力を得やすくなります。

長期入居者や賃料支払いなどでトラブルがなかった借主の場合は、貸主側も柔軟に対応してくれることが多いです。

合意事項は必ず書面で残し、後々のトラブル防止にも努めましょう。

（4）工事内容を明確にして合意をとる

原状回復工事の期間を効率よく短縮するためには、工事内容を事前に詳細に洗い出し、必要最小限の範囲に絞り込むことが重要です。

工事内容が曖昧なまま進めると、途中での変更や追加作業が発生しやすく、工期延長の原因となってしまいます。

退去前に物件の詳細な状態確認を行い、写真や動画で記録しておくことから始めましょう。

そのうえで、各部屋・箇所ごとに具体的な修繕リストを作成します。

その際、経年劣化や通常損耗と借主の過失による損傷を明確に区分することが大切です。

2020年の民法改正では通常損耗や経年劣化は借主負担ではないことが明確化されました。

見積書では「○○一式」といった曖昧な表現を避け、「キッチン周辺壁の油汚れクリーニング」など具体的な作業内容を記載してもらいましょう。

使用材料も「同等品」といった曖昧表現ではなく具体的に指定し、工程ごとの所要日数も明示してもらうことが重要です。

工事開始前に貸主側と最終確認の場を設け、工事内容について合意を得ておくと、途中での変更や追加作業が最小限に抑えられ、結果として工期短縮につながります。

また、追加工事が必要になった場合の連絡・承認手続きも事前に決めておくと、迅速な意思決定が可能になります。

まとめ

原状回復期間は物件の種類や広さによって大きく異なりますが、一般的にマンションなどの賃貸住宅では数日から1週間程度、オフィスでは規模に応じて1週間から1か月程度が目安です。

効率的に退去するためには、契約書の原状回復義務範囲を事前に確認し、経年劣化と借主責任の区別を理解することが重要です。

また、余裕をもったスケジュール設定や複数業者からの見積もり比較、費用の内訳確認も欠かせません。

工事期間中の賃料負担や敷金精算に関するルールを把握し、退去時のタイミングを見極めて貸主との事前協議を密に行うことで、追加請求などのトラブルを回避できます。

計画的な準備と適切な業者選定が、スムーズな退去につながるでしょう。

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