事務所の原状回復｜費用と義務範囲がわかる国土交通省ガイドライン

事務所の退去が迫り、「原状回復」の範囲や費用に頭を悩ませていませんか？
契約書の特約が不利に働かないか、知識がないまま高額請求されないか、不安は尽きないはずです。

この記事を読めば、国土交通省のガイドラインを根拠に、事務所の原状回復における貸主と借主の正しい負担範囲を理解し、引き渡し時の不当な請求を回避する方法がわかります。

本記事では、事務所におけるガイドラインの適用範囲から、通常損耗・経年劣化の扱い、費用を抑える交渉のヒントまで、実務に沿って具体的に解説します。

もう知識不足で悩むのは終わりです。
自信を持って貸主と交渉し、コストを抑えた円満な退去を実現しましょう。

事務所の原状回復におけるガイドラインの基本

この章では、事務所・オフィスの原状回復において重要な「国土交通省ガイドライン」の基本概念について詳しく解説します。

原状回復をめぐるトラブルを防ぎ、適正な費用負担を実現するための知識として、以下の重要ポイントを理解しましょう。

1. そもそも原状回復ガイドラインとは何か
2. 事務所契約にガイドラインは適用されるのか
3. もう一つの重要ルールである2020年民法改正

そもそも原状回復ガイドラインとは何か

国土交通省が定める原状回復ガイドラインは、賃貸物件の退去時におけるトラブルを未然に防ぐ目的で作成された指針です。

このガイドラインは、もともとマンションやアパートといった居住用物件を主な対象としており、事務所のような事業用物件に直接的な強制力を持つものではありません。
しかし、その考え方は原状回復を理解する上で非常に重要です。

ガイドラインが示す最も大切な原則は、「原状回復とは入居者が故意や過失、または通常とはいえない使用方法によって生じさせた損傷を元に戻すこと」と定義している点です。

つまり、普通にオフィスとして使用していて発生する壁紙の日焼けによる変色や、家具を設置していたことによる床のわずかなへこみは、通常損耗とみなされます。

この通常損耗や、時間の経過と共に自然と劣化する経年変化については、その修繕費用を貸主が負担すべきである、というのがガイドラインの基本的な考え方です。この原則を知っておくことは、貸主から提示された請求内容が妥当であるかを判断するための、客観的なものさしとなります。

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）

出典：e-GOV法令検索　民法

事務所契約にガイドラインは適用されるのか

事務所やオフィスの契約で、ガイドラインが適用されるかは非常に重要な論点です。
原則として契約書に記載された特約の内容が、ガイドラインの考え方よりも優先されます。

事務所のような事業用物件は、住居とは異なり、業種や利用方法によって内装の損耗度合いが大きく変わる特性があります。

例えば、多数の来客があるオフィスと、少人数で静かに作業するオフィスとでは、床や壁の傷み方が全く異なります。
そのため、貸主側は将来予測が難しいリスクを回避する目的で、通常損耗や経年変化も含めて、借主の負担で入居時の状態に戻すという内容の特約を契約に盛り込むことが一般的です。

したがって、一般的なオフィスビルでは、契約書の特約に従う義務が発生します。

ただし、全てのケースで特約が絶対というわけではありません。
過去の裁判例では、マンションの一室を事務所として利用するような小規模なオフィスの場合、その使用実態が住居に近いと判断され、ガイドラインの考え方に沿った費用負担が妥当とされた事例も存在します。

まずは自社の賃貸借契約書を詳細に確認し、どのような特約が定められているかを正確に把握することが不可欠です。

もう一つの重要ルールである2020年民法改正

ガイドラインと並行して理解しておくべき、もう一つの重要なルールが2020年4月に施行された改正民法です。

この法改正により、賃貸借契約における原状回復のルールが法律の条文として明確に規定されました。

具体的には、賃借人、つまり借主は、通常の使用によって生じた物件の損耗や、経年変化については、原状回復の義務を負わないという内容が明文化されたのです。
これは、これまで慣習や過去の判例に委ねられていた部分が、誰にでもわかる明確な法律上のルールになったことを意味します。

この民法の規定は、事務所を含む全ての賃貸借契約に適用されるのが原則です。
そのため、もし契約書に通常損耗まで借主負担とする特約があったとしても、その内容が借主に一方的に重すぎる負担を強いるものであれば、民法の原則に反するとして、その特約の有効性を問うことができます。

ガイドラインがトラブル防止のための指針であるのに対し、民法は法的な効力を持つルールです。
この民法の規定は、貸主との交渉において、不当な請求に対して論理的な反論を行うための有力な根拠となります。

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）

出典：e-GOV法令検索　民法

事務所の原状回復の義務範囲

ガイドラインと民法の基本ルールを理解した上で、次に事務所の原状回復で求められる具体的な義務範囲を確認します。
契約書の内容によって工事項目や費用負担の境界線は大きく変わるため、その判断基準を正確に把握しましょう。

1. 原状回復で求められる一般的な工事項目
2. 借主が負担すべき修繕範囲とは
3. 費用負担の境界線と特約の優先順位

原状回復で求められる一般的な工事項目

事務所の原状回復工事で求められるのは、原則として入居後に自社で設置、追加、変更したものを全て撤去し、借りた当初の状態に戻すことです。

契約内容によって細部は異なりますが、一般的に想定される工事項目は多岐にわたります。
どのような工事が発生するのかを事前に把握しておくことは、予算計画やスケジュール管理において非常に重要です。

主な工事項目を以下の表にまとめました。

これらはあくまで一般的な例であり、自社が負うべき正確な義務範囲は、必ず賃貸借契約書および付属の仕様書などで確認する必要があります。

特に、契約時に建物の構造体のみの状態であるスケルトンで借りた場合は、退去時も同様に内装を全て解体して戻す、スケルトン返しが求められるため注意が必要です。

費用負担の境界線と特約の優先順位

事務所の原状回復における費用負担の考え方は、居住用物件とは根本的に異なります。

最大の相違点は、契約書に記載された特約が、ガイドラインの原則よりも優先されるという点です。

事務所契約では、通常の使用による損耗や経年変化も含めて、その修繕費用を全て借主が負担するという内容の特約が盛り込まれているケースがほとんどです。
これは、事業用物件は利用形態によって損耗の度合いが大きく異なるため、貸主側が負うリスクを軽減する目的があります。

この特約が存在する場合、ガイドラインが示す通常損耗は貸主負担という原則は適用されにくくなり、契約書の内容に従って費用を負担するのが現実的な対応となります。
したがって、自社の義務範囲を正確に知るためには、契約書を一字一句確認することが全ての出発点です。

ただし、この原則にも例外はあります。
例えば、マンションの一室を事務所として利用しているような小規模オフィスの場合、その使用実態は居住用に非常に近いと判断されることがあります。
自社のオフィスがこのケースに該当する可能性がある場合は、交渉の余地が生まれることもあるでしょう。

原状回復特約の有効性を判断する基準

事業者間の契約である事務所の賃貸借契約では、原則として当事者間の合意である特約が有効と判断されやすい傾向にあります。
しかし、契約書に記載されていれば、どのような内容の特約でも無条件に認められるわけではありません。

特約の内容が借主に一方的に過大な負担を強いると判断された場合、その有効性が否定される可能性も十分にあります。

特約が法的に有効と見なされるかどうかの判断基準として、主に以下の三つの点が挙げられます。

1. 借主が負担すべき義務の範囲が具体的に明記されていること。
2. 契約時に借主が特約の内容を十分に理解し、その義務を認識した上で合意していること。
3. 特約の内容が社会通念に照らして合理的であること。

まず、借主が負担すべき義務の範囲が具体的に記載されている必要があります。
例えば、「退去時の修繕は貸主の指示に従う」といった曖昧な表現ではなく、「壁紙とタイルカーペットは全面張替えとする」のように、義務の内容が明確に記載されていなければなりません。

次に、契約時に借主が特約の内容を十分に理解し、その義務を認識した上で合意していることも重要です。
これには、契約内容に関する十分な説明が貸主側からなされていることが前提となります。

そして、特約の内容が社会通念に照らして合理的であるかどうかも判断基準です。
例えば、入居から短期間しか経過していないにも関わらず、全ての設備を新品に交換するよう義務付けるなど、客観的に見てあまりに不合理で借主の負担が重すぎる特約は、無効と判断されることがあります。

これらの基準に照らして自社の契約書を再点検し、もし疑問を感じる条項があれば、それは交渉の対象となる可能性があります。

トラブル事例と判例から学ぶ対策方法

原状回復の知識を学んでも、「この請求は本当に妥当なのか」「契約書に書いてあるから、と丸め込まれてしまうのでは」といった不安は尽きません。

この章では、実際の裁判で示された国土交通省ガイドラインの根拠となる判例を基に、不当な請求から会社を守り、賢く立ち回るための実践的な対策を学びましょう。

1. 特約はどこまで有効？最高裁が示した3つの判断基準
2. 貸主？借主？判例でわかる通常損耗と経年変化の負担ルール
3. 判例から導く！トラブルを回避するための具体的な予防策

特約はどこまで有効？最高裁が示した3つの判断基準

多くの担当者が最も悩むのが、「契約書に『通常損耗も借主負担』と書いてあるから仕方ない」と諦めてしまうケースです。
しかし、契約書に記載があれば全てが有効というわけではありません。

この点について、最高裁判所は平成17年12月16日の判決で、通常損耗の補修費用を借主に負担させる特約が有効と認められるためには、以下の3つの要件を全て満たす必要があるという明確な基準を示しました。

つまり、契約書に小さな文字で書かれているだけでは不十分ということです。
もし、あなたの契約書に通常損耗に関する特約があったとしても、契約時にこれらの点について十分な説明がなく、ただサインしただけなのであれば、その特約の有効性を主張して交渉する強力な根拠となります。

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン第3章原状回復にかかる判例の動向」

貸主？借主？判例でわかる通常損耗と経年変化の負担ルール

そもそも、なぜ普通に使っていて生じる汚れや傷（通常損耗）まで借主が負担する必要がないのでしょうか。
前述の最高裁判決では、その基本的な考え方についても示されています。

判決では「賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられる汚損、キズ等の投下資本の減価の回収は、通常、賃料に含まれている」とされています。
これを事務所のケースで分かりやすく言うと、以下のようになります。

したがって、退去時に改めて通常損耗の修繕費用を請求されるのは、いわば「二重払い」になってしまうため、原則として認められないのです。

例えば、以下のようなケースは、特約で明確に合意していない限り、貸主の負担となる可能性が高い項目です。

1. 日光による壁紙や床材の色あせ
2. オフィス家具の設置による床のわずかなへこみや跡
3. 画鋲やピンの穴（ポスター等を貼るための常識的な範囲）

貸主から提示された見積もりにこれらの項目が含まれていないか、この基本ルールに照らして厳しくチェックすることが重要です。

判例から導く！トラブルを回避するための具体的な予防策

判例で争点となるのは、結局のところ「言った、言わない」「その傷はいつからあったのか」という事実関係の証明です。

最高裁の判例でも「借主が認識していたか」が重要視されていることからも、トラブルを未然に防ぐための「記録」と「確認」がいかに重要かがわかります。

判例の教訓を活かし、将来の無用な出費とストレスを避けるために、以下の2つのアクションを徹底しましょう。

これらの予防策は、交渉を有利に進めるためというよりも、そもそも不要なトラブルにならないための最も確実な方法です。
この一手間が、数年後の数十万円、数百万円ものコスト削減に直結します。

事務所の原状回復工事の進め方とスケジュール

原状回復に関する知識を身につけたら、次は実践的な行動計画を立てる段階です。
オフィスの退去は通常の業務と並行して進める必要があるため、計画的なスケジュール管理が成功の可否を分けます。

1. 【退去6ヶ月前】契約書を再読し工事範囲を確定
2. 【退去3ヶ月前】工事業者を選定し相見積もりを取得
3. 【退去1ヶ月前】工事の開始と完了後の引き渡し

【退去6ヶ月前】契約書を再読し工事範囲を確定

退去に向けた準備の最初の行動は、賃貸借契約書を隅々まで読み返し、自社が負うべき義務の範囲を正確に確定させることです。

特に、原状回復に関する特約は費用に直結するため、以下の項目に注意して内容を確認しましょう。
この段階で不明な点があれば、すぐに管理会社や貸主に問い合わせ、回答は必ずメールなど書面に残る形で受け取ることが重要です。

これらの特約の有無によって、後の工事業者の選定方法や予算規模が大きく変動します。
例えば、貸主指定の業者しか利用できない場合、相見積もりによる価格競争が難しくなるため、早めにその業者から見積もりを取得し、予算を確保する必要があります。

【退去3ヶ月前】工事業者を選定し相見積もりを取得

次に、実際に工事を依頼する業者を選定する段階に進みます。

たとえ契約書に貸主指定業者の定めがあったとしても、まずは複数社から見積もりを取得することをお勧めします。
相見積もりは、提示された金額が適正であるかを判断し、コストを最適化するための最も有効な手段です。

相見積もりを依頼する際は、各社が同じ条件で見積もりを作成できるよう、事前に確定させた工事範囲や仕様を正確に伝えることが重要です。
最低でも3社程度から見積もりを取得し、それぞれの内訳を詳細に比較検討しましょう。

単に合計金額の安さだけで判断するのではなく、項目ごとの単価や数量が適正であるか、実績や提案内容に信頼がおけるかなども含めて総合的に評価します。

もし指定業者がある場合は、他社の見積もりを基に価格交渉を行うことも有効です。
その際は、施工品質に関する貸主の懸念を払拭するため、代替候補の業者の施工実績や資格なども併せて提示すると、交渉がスムーズに進むことがあります。
価格だけでなく、担当者とのコミュニケーションの円滑さも、工事を計画通りに進める上で重要な要素です。

【退去1ヶ月前】工事の開始と完了後の引き渡し

工事の着工から物件の引き渡しまで、最後まで気を抜かずに進めましょう。

特に、契約期間の満了日までに原状回復工事が完了できない場合、遅延した日数分の賃料相当額を損害金として請求される可能性があるため、厳格なスケジュール管理が求められます。

工事期間の目安は、オフィスの規模や工事内容によって異なります。
例えば、30坪から50坪程度の一般的なオフィスであれば約2週間、100坪を超える大規模なオフィスや内装の造作が多い場合は1ヶ月以上を要することも珍しくありません。

天候不順や追加工事の発生といった不測の事態も考慮し、工期には必ず予備日を設定して余裕を持たせましょう。

工事が完了したら、貸主や管理会社の担当者と共に、必ず三者で完了確認の立会いを行います。
ここで最終的な仕上がりについて合意を得られなければ、手直し工事が必要となり引き渡しが遅れる原因となります。

そうした事態を避けるためにも、工事着工前にどの程度の仕上がりレベルを求められるのかを、写真や過去の事例を参考にしながら具体的にすり合わせておくことが肝心です。
立会いで双方が合意に至れば、鍵を返却して物件の引き渡しは完了です。

原状回復費用を削減するには

オフィスの移転プロジェクトにおいて、原状回復費用は大きな割合を占めるコストです。

ここでは、これまで解説してきた知識を活用し、費用を1円でも安く抑えるための具体的なテクニックを紹介します。

• • • テクニック① 指定業者との交渉で主導権を握る
    • テクニック② 見積書の内訳を精査し無駄を削る
    • テクニック③ 工事時期の調整で繁忙期を回避する

テクニック① 指定業者との交渉で主導権を握る

契約書に貸主指定業者の条項がある場合でも、交渉を諦める必要はありません。

貸主が業者を指定する最も大きな理由は、施工品質が担保されないことによるビルの資産価値低下への懸念です。
この貸主の不安を解消することができれば、費用交渉のテーブルにつくことが可能になります。

まずは、指定業者以外の施工業者からも相見積もりを取得しましょう。
その上で、貸主に対しては、単に価格が安いという点だけでなく、代替候補となる業者の豊富な施工実績や保有資格、保険の加入状況などを具体的に提示し、品質面で何ら問題がないことを客観的な資料と共に証明します。

さらに、早期の退去通知や内見への積極的な協力などを申し出ることで、貸主側にも空室期間の短縮というメリットが生まれることを伝えれば、交渉を有利に進められる可能性があります。

また、指定業者に対しても、他社の見積もりを提示した上で、同等の金額までコストを抑えられないか、と交渉を持ちかけましょう。
交渉が成功した場合は、その合意内容を必ず書面に残し、後々のトラブルを防止することが重要です。

テクニック② 見積書の内訳を精査し無駄を削る

複数社から取得した見積書を比較する際は、合計金額だけを見るのではなく、その内訳を項目ごとに細かく精査することがコスト削減に繋がります。

不当に高額な請求や、本来不要な工事が含まれていることを見抜くための重要な作業です。

まず、原状回復工事の費用相場を把握しておきましょう。
例えば、一般的な事務所であれば坪単価3万円から7万円程度が目安とされていますが、これはあくまで参考値です。

この相場観を念頭に置きつつ、以下の点に注目して見積書をチェックします。

これらの項目を一つひとつ確認し、少しでも疑問に思う点があれば、遠慮なく業者にその根拠を質問しましょう。
特に、諸経費といった曖昧な項目については、その内訳を明確にするよう求めることが大切です。

テクニック③ 工事時期の調整で繁忙期を回避する

もし自社で退去のタイミングをある程度コントロールできるのであれば、工事の時期を調整するだけで費用を大幅に抑えられる可能性があります。

オフィス移転が集中する2月から4月にかけての繁忙期は、工事業者のスケジュールが逼迫するため、人件費や材料費が高騰する傾向にあります。

この時期は、いわゆる繁忙期プレミアムが工事費用に上乗せされるため、通常期に比べて割高な見積もりとなることが避けられません。

一方で、比較的移転が少ない5月から8月といった閑散期に工事を計画することができれば、複数の工事業者の中から自社の条件に合う業者をじっくりと選ぶ余裕が生まれます。
業者側も受注を確保したいという思いから、価格交渉に応じやすくなるというメリットがあります。

退去の意思が固まったら、できるだけ早く、理想的には退去予定日の6ヶ月以上前から計画的に準備を開始することが、このテクニックを成功させるための重要な要素です。
早期に準備を始めることで、スケジュールの選択肢が広がり、コスト面で最も有利なタイミングで工事を発注できる可能性が高まります。

まとめ

事務所の原状回復では、契約書の内容を鵜呑みにせず、「この特約は本当に有効か？」と考えることが重要です。

この記事で解説した国土交通省ガイドラインの根拠である最高裁判決は、貸主との交渉において重要な判断基準となります。

「通常損耗は賃料に含まれる」という原則と、「特約が有効となるための3つの要件」を正しく理解しましょう。

まずはご自身の契約書を再確認し、入居時の記録と照らし合わせることが第一歩です。
正しい知識を持って交渉に臨み、無駄なコストをかけない円満な退去を実現してください。

«前へ「フローリングのワックス剥がれ、原状回復で払う？費用負担の判断基準」  ｜  「床を傷つけずに原状回復！賃貸でクッションフロアをマスキングテープ施工」次へ»