オフィス・事務所の原状回復における通常損耗・自然損耗の扱いとは

2019年07月22日（月）

オフィス・事務所の原状回復工事における通常損耗や自然損耗、経年劣化の扱いは、住宅用賃貸での扱いとは異なります。

事業用に借りた物件の原状回復義務について正しく理解していなかったために、退去時になってビルオーナーや管理会社との間でトラブルになるケースは少なくありません。

これからオフィス・事務所の転居や退去を迎える企業担当者の方や企業経営者の方は、改めて入居時の契約内容や特約を確認する必要があるでしょう。

今回は通常損耗・自然損耗の定義や、オフィス・事務所の原状回復義務についてお伝えします。

そもそも通常損耗とは？通常損耗と特別損耗の違い

通常の使い方をしていて起こりうる損耗のことを通常損耗といいます。
オフィスや事務所は故意に汚したり、傷つけたりしなくても、自然に汚れやキズがついてしまうものです。

また、時間の経過とともに雨風や湿気、日照などによる品質の低下、通常使用による損耗のことを経年劣化ともいいます。

特別損耗とは、賃借人の故意や不注意による汚れやキズ、使い方次第では発生しなかったと考えられる損耗のことを指します。

通常の使用では起こりえない損耗ですので、通常損耗・経年劣化とは明確に区別されるものです。

住宅用の物件の場合、通常損耗や経年劣化の原状回復義務は原則として賃貸人にありますが、オフィス・事務所の場合は賃貸人と賃借人、どちらに原状回復義務があるのでしょうか？

基本的には賃料に含まれますが、契約時の特約が優先されます。

住宅用賃貸は賃借人によって使用方法が大きく異なることがなく、損耗や劣化についての原状回復範囲がある程度予想できるため、あらかじめ賃料に原状回復費用が含まれます。

一方で、オフィス・事務所等用賃貸の場合は損耗のレベルや内装、レイアウトの変更など、賃借人の事業規模や業種によって使用方法が大きく変わります。

住宅用賃貸と異なり、通常損耗や経年劣化のレベルが予想できないため、オフィス・事務所等用賃貸は契約時に特約を設けることが一般的です。

さらに、住宅用賃貸では賃借人と賃貸人では、立場の弱い賃借人が賃貸借に関する法律や判例で保護されるのに対し、オフィス・事務所用賃貸は賃貸人と賃借人が同等であると考えられます。

したがって、両者に明確な力関係がないと判断され、原状回復義務は入居時の契約内容に基づくことが妥当であるとされています。

オフィス・事務所の原状回復は住宅用賃貸と異なり、契約時の特約が優先されます。

転居時や退去時に原状回復義務をめぐってビルオーナー、管理会社との間でトラブルにならないよう、事前に契約内容を確認しておくことが重要です。

オフィス・事務所の原状回復工事の費用相場は、小・中規模オフィスで2万円～5万円/坪、大規模オフィスで5万円～10万円/坪となっており、事業者様にとって大きな負担となる場合があります。

原状回復のコストをなるべく抑えるためにも、適正価格で品質の高い原状回復工事を提供する業者を選びましょう。

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