店舗の原状回復、費用はいくら？高額請求を避ける３つのコツ

店舗の閉店や移転を控え、賃貸物件の「原状回復」で悩んでいませんか？

「退去時の費用はいくら？」「どこまでが負担範囲？」「契約書の特約が複雑…」など、店舗の原状回復には不安がつきものです。

特に初めての店舗閉店では、何から手をつけていいか分からない方も多いでしょう。

この記事では、国のガイドラインを基にした費用相場から、スケルトン工事の注意点、増設した設備の扱い、経年劣化の扱いや信頼できる業者の見極め方まで、店舗の原状回復に関する疑問を徹底解説します。

高額な費用請求やオーナーとのトラブルを避け、適正価格でスムーズに退去を進める知識が身につきます。

ぜひ参考にして、不安なく、納得感を持って店舗退去を完了させましょう。

店舗の原状回復とは？

店舗の退去でまず押さえるべきは、原状回復の基本概念です。

この章では、店舗の原状回復の基本概念と住居用賃貸との重要な違いについて紹介します。

以下のポイントを解説します。

1. 住居用賃貸とは異なる特約の重要性と法的位置づけ
2. スケルトン戻しが店舗では原則となる商慣習の背景
3. 経年劣化の負担区分における店舗特有の判断基準
4. 2020年改正民法による原状回復ルールの変更点

住居用との違いと特約の重要性

店舗の原状回復は住居用賃貸と比べて借主の負担範囲が大幅に広く、賃貸借契約書の特約内容が重要です。

住居用では国土交通省のガイドラインにより借主の負担が限定的ですが、店舗では事業用として使用するため通常損耗も借主負担とする特約が有効とされています。

例えば、住居用では「クロスの日焼け」は6年で価値ゼロとして貸主負担ですが、店舗では「飲食店の油汚れによるクロス汚損」は借主負担となります。

また、住居用では「畳の日焼け」は経年劣化ですが、店舗では「美容室のパーマ液による床材変色」は借主の完全負担となるケースが一般的です。

しばしば「原状回復」と「現状復帰」という言葉が使われますが、これらに明確な法的定義の違いはありません。重要なのは言葉そのものではなく、賃貸借契約書の中で「原状回復の範囲が具体的にどう定義されているか」です。

「原状回復」と書かれていても、特約で「内装をすべて解体し、コンクリート打ちっぱなしの状態（スケルトン）に戻すこと」と定義されていれば、借主の負担は非常に重くなります。

店舗契約では必ず賃貸借契約書の特約条項を詳細に確認し、原状回復の範囲を入居前に明確化することが重要です。

スケルトン戻しが原則になる理由

店舗の原状回復では、内装や設備を全て撤去してコンクリート打ちっぱなしの状態（スケルトン）に戻すことが原則とされています。

これは、店舗は業種によって必要な内装や設備が大きく異なり、前借主の内装をそのまま活用できるケースが稀だからです。

飲食店の場合、厨房設備・排気ダクト・防火区画・給排水設備など業種特有の設備があり、これらは次の借主（例：アパレル店）には不要です。

美容室のシャンプー台や鏡面、小売店の陳列棚なども同様に、業種が変われば全て撤去が必要となるでしょう。

貸主は汎用性の高いスケルトン状態での引き渡しを求めることで、様々な業態のテナントに対応できるようにしています。

スケルトン戻しが契約条件の場合、退去費用は坪単価5～8万円程度を見込み、早期から資金計画に組み込むことが重要です。

経年劣化は借主負担になるのか？

店舗の原状回復では、住居用とは異なり経年劣化であっても借主負担となるケースが多く、特約の内容次第で判断が分かれます。

事業用不動産では「通常の使用による損耗」の範囲が住居用より広く解釈され、営業に伴う損耗は経年劣化ではなく借主の使用による劣化とみなされるためです。

例えば、住居用では「フローリングの色あせ（6年経過）」は貸主負担ですが、店舗では「常時人の出入りによる床材の摩耗」は借主負担となります。

また、「エアコンの内部汚れ（5年使用）」も、住居用では経年劣化ですが、店舗では営業時間の長さから借主負担と判断されるケースが多いのが実情です。

店舗では収益を得る事業活動を行うため、その対価として原状回復負担も重くなる商慣習があります。

契約書で経年劣化の定義と負担区分を明確にし、可能であれば具体的な年数基準を特約に盛り込むよう交渉することが重要です。

改正民法によるルールの変更点

2020年4月施行の改正民法により、原状回復義務に関するルールが明文化されました。

これにより、原則として「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年劣化」は貸主負担であることが法律上のデフォルトルールとして明確に定められました。

たしかに、店舗契約ではこのルールを覆す特約を設けることが多く、一見すると実務への影響は限定的に見えます。

しかし、最も重要な変更点は、その特約が有効と認められるためのハードルが上がったことです。

特約が有効になるには、貸主側が契約時にその内容を借主に対して明確に説明し、借主がそのリスクを真に理解・合意したことが必要となります。

つまり、貸主の「説明責任」が強化されたのです。

この点は、借主が不当な特約に対して「法律の原則はこうなっているはずだ」と交渉する際の強力な論拠となり、交渉力を高める重要な変更点といえます。

改正民法を理由とした直接的な負担軽減交渉は難しい場合でも、契約交渉やトラブル時の論理的な武器として活用することが、不利益を避けるための重要な対策となります。

出典：e-GOV民法

原状回復の費用相場と内訳

原状回復で最も気になるのが、高額になりがちな費用ではないでしょうか。

この章では、店舗の原状回復にかかる費用相場と詳細な内訳について紹介します。

原状回復の費用相場と内訳について、以下の項目を詳しく見ていきます。

• 飲食店・美容室・小売店など業態別の坪単価目安と特徴
• 内装解体や設備撤去にかかる具体的な費用項目
• 予想以上に高額になりやすいケースと回避方法
• 見積書で必ずチェックすべき重要項目一覧

業態別に見る坪単価の目安

店舗の原状回復費用は業態によって大きく異なり、適正な相場の把握が想定外の出費を避けるために必要です。

飲食店の場合、厨房設備や排気ダクト、防火区画などの専門的な設備撤去が必要なため、坪単価5万円から8万円程度が相場となっています。

美容室では、シャンプー台や給排水設備の工事が主な費用項目となり、坪単価3万円から6万円程度です。

小売店は比較的シンプルな内装のため、坪単価2万円から4万円程度と最も費用を抑えられる傾向にあります。

例えば、30坪の飲食店では、設備撤去45万円、壁面補修18万円、床材剥がし12万円、廃棄処理7.5万円で合計82.5万円程度が目安です。

同規模の美容室では約75万円、小売店では約55万円程度となるケースが一般的です。

自分の店舗業態に応じた相場を事前に把握し、複数の業者から見積もりを取って適正価格かどうか判断することが重要です。

内装解体や設備撤去の費用

内装解体と設備撤去は原状回復費用の中で最も高額な部分を占め、全体の60％から70％を占めるケースが多くなっています。

スケルトン戻しでは壁・天井・床材の解体、電気・給排水設備の撤去、厨房機器や空調設備の解体が必要となり、専門的な技術と重機が必要になるためです。

一般的な内装解体費用として、壁材撤去が平米あたり2,000円～3,000円、天井材撤去が平米あたり1,500円～2,500円、床材撤去が平米あたり1,000円～2,000円程度となります。

設備撤去では、エアコン1台あたり3万円～5万円、厨房設備一式で20万円～50万円、電気配線工事で10万円～20万円、給排水設備工事で15万円～30万円が相場です。

産業廃棄物の処分費用は種類別に単価が異なり、特に石膏ボードやコンクリートがらは処分費用が高額になる傾向があります。

解体工事は専門性が高いため、実績豊富な業者を選び、事前に詳細な現地調査を受けて正確な見積もりを取ることが費用削減に必要です。

費用が高額になるケースとは

原状回復費用が予想以上に高額になる主な原因は以下の4つです。

1. アスベスト等の有害物質処理
2. 構造体への影響がある改修
3. 指定業者による工事強制
4. 追加工事の発生

築年数の古い物件では建材にアスベストが使用されている可能性があり、除去には特殊な工法と資格が必要で費用が倍増するかもしれません。

アスベスト除去工事が発生すると通常工事費の2倍から3倍の費用がかかり、30坪で200万円～300万円になることもあります。

しかし、このような高額な費用負担を軽減するため、国や地方自治体はアスベストの調査や除去に関する補助金制度を設けています。

工事を検討する際は、必ず物件所在地の自治体のウェブサイトで「アスベスト 補助金」と検索し、利用できる公的支援がないか確認することが極めて重要です。

構造壁への穴あけや梁の改修があった場合、建物の安全性確保のため専門的な補修が必要となり、高額な追加費用が発生するケースがあります。

オーナー指定業者による工事では競争原理が働かず、一般的な相場より20％から40％高額になることが多いです。

この状況への最も有効な対策は、複数の独立した業者から「相見積もり」を取得することです。

その客観的な見積もりを根拠に、「他社ではこの価格で施工可能ですが、この金額の根拠は何ですか？」と具体的な価格交渉を行うことで、不当に高額な請求を是正できる可能性が高まります。

工事中の追加発見事項により予算オーバーするケースも多いため、契約前に建物の築年数と過去の改修履歴を確認し、指定業者条項がある場合は事前に対策を練ることが重要です。

見積書で確認すべき項目リスト

見積書では施工範囲の明確化、内訳の詳細性、追加費用条件、工期と保証内容を必ず確認し、曖昧な記載や一式表示が多い見積もりは避けることが重要です。

後々のトラブルを避けるため、以下の点をチェックしましょう。

• 施工範囲の具体性：「工事一式」ではなく「壁クロス張替え〇〇㎡」など、数量が明記されているか。
• 内訳の分離：材料費と工賃が分けて記載されているか。
• 追加費用の条件：追加工事が発生する条件と単価が明記されているか。
• 工期：工事開始日と完了予定日が明確か。
• 保証：工事後の保証期間（通常1年程度）はあるか。
• 廃棄物処理費：産業廃棄物処理費の内訳は詳細か。
• 諸経費：現場管理費や諸経費の内容は明確か。

詳細な内訳がない見積もりは適正価格の判断ができず、他社との比較も困難です。

複数業者から詳細見積もりを取り、項目ごとに比較検討を行い、不明な項目があれば必ず質問し、書面で回答を求めることでトラブルを防止できます。

店舗の原状回復、範囲はどこまで？

費用の次に重要なのが、「どこまでが自分の責任範囲なのか」という点です。

この章では、店舗の原状回復における責任範囲と具体的な判断基準について紹介します。

以下の4つのポイントに沿って解説していきます。

1. 賃貸借契約書と特約による原状回復範囲の詳細確認方法
2. 営業中に増設した設備や造作物の撤去義務と例外条件
3. 入居前からの損傷を証明するための記録方法と注意点
4. 居抜き退去による費用削減の可能性と交渉のポイント

賃貸借契約書の確認が最重要

店舗の原状回復範囲は賃貸借契約書と特約条項によって決まるため、契約書の詳細確認が最も重要です。

店舗の原状回復は住居用とは異なり、特約により借主の負担範囲が広く設定されているケースが多く、契約書の記載内容によって数十万円から数百万円の費用差が生じる可能性があります。

契約書で確認すべき重要項目として、以下の項目が挙げられます。

• 原状回復の定義（スケルトン戻しの有無）
• 経年劣化の負担区分
• 指定業者の有無
• 保証金の控除条件
• 造作買取請求権の放棄条項

「内装一式を借主負担で撤去」と記載されている場合、天井・壁・床すべての撤去が必要となり、費用は高額になります。

契約書の原状回復条項で不明な点があれば、入居前または退去通知前に書面でオーナーに確認を求め、解釈の相違によるトラブルを防止することが重要です。

増設した設備の取り扱いについて

営業中に増設した設備や造作物は原則として借主が撤去する義務がありますが、建物の構造や安全性に関わる部分は残置が認められるケースもあり、事前協議が重要です。

賃貸借契約では借主が設置した造作物は退去時に撤去することが原則ですが、撤去により建物の構造に悪影響を与える場合や、次の借主にとって有益な設備については残置が認められることがあります。

撤去が必要な設備は以下が挙げられます。

• 厨房機器
• エアコン
• 照明器具
• 内装材
• 看板

一方、残置が認められやすい設備は以下のとおりです。

• 電気配線の基幹部分
• 給排水の主要配管
• 防火シャッター
• セキュリティ設備

飲食店の排気ダクトは高額な撤去費用がかかりますが、建物の換気システムと一体化している場合は残置交渉が可能です。

増設設備については入居時に設備設置届を提出し、退去時の取り扱いを事前に明確化しておくことで、後々のトラブルと想定外の費用を避けることができます。

入居前からの傷や汚れの証明方法

入居前からの損傷や汚れは借主の原状回復義務から除外されるため、入居時の詳細な記録が、退去時の費用負担を軽減する最も確実な方法です。

しかし、単なる写真撮影だけでは、後から撮影日時を争われた場合に証拠能力が弱まる可能性があります。そこで、記録を法的に強力な「証拠」にするため、以下の手順を推奨します。

1. チェックリストの作成：壁・天井・床・設備など、網羅的な項目を記載した「現況確認チェックリスト」を貸主・管理会社と共同で作成。
2. 双方立会いのもと撮影：入居日に双方立ち会いのもと、各項目を確認しながら日付が表示される設定で写真を撮影。改ざんが困難なタイムスタンプ付きのカメラアプリを利用。
3. 署名・捺印と保管：撮影した写真とチェックリストを紐づけ、双方が署名・捺印した上で、コピーを各自が安全に保管。

この手順を踏むことで、退去時の不当な請求に対する強力な反証資料となります。

時間が経過すると入居前の状態と営業中の損傷の区別が困難になるため、借主側で証拠を準備しておくことが自己防衛の基本です。

居抜き退去の交渉は可能か？

居抜き退去は原状回復費用を大幅に削減できる可能性がありますが、次の借主が決まっており、既存設備の活用希望がある場合に限定され、オーナーとの事前交渉が必須です。

居抜き退去が成立するためには、以下の4つの条件を満たす必要があります。

1. 次の借主の業態が類似している
2. 既存設備が次の借主にとって有用である
3. オーナーが設備の残置に同意する
4. 残置設備の保証責任を明確化する

成功しやすいケースとして、飲食店から飲食店への居抜き（厨房設備の活用）、美容室から美容室への居抜き（シャンプー台や鏡の活用）、小売店から小売店への居抜き（陳列棚や照明の活用）があります。

30坪の飲食店で通常150万円の原状回復費用が、居抜き退去により清掃費用30万円程度まで削減できたケースもあります。

すべての条件が揃えば、スケルトン工事費用の大部分を削減できます。

居抜き退去を希望する場合は、退去の3ヶ月から6ヶ月前からオーナーや仲介業者と相談を開始し、次の借主候補の業態や設備利用希望を確認することで、成功の可能性を高めることができるでしょう。

原状回復のメリット

面倒に思える原状回復ですが、適切に行うことには大きなメリットがあります。

この章では、店舗の原状回復を適切に行うことで得られるメリットについて紹介します。

原状回復のメリットは以下の3つです。

1. 契約終了後のオーナーとの法的トラブルや追加請求の防止
2. 事前準備と計画的な進行による円滑な退去の実現
3. 次の事業展開への集中と安心感の確保

メリット（1）契約終了後のトラブル防止

適切な原状回復を行う最大のメリットは、退去後のオーナーとの法的トラブルや追加工事請求を未然に防げることです。

店舗の原状回復が不十分だった場合、退去後にオーナーから追加工事費用の請求や保証金の全額控除、さらには損害賠償請求を受けるリスクがあります。

原状回復トラブルは長期化しやすく、新店舗の開業準備や他の事業活動に悪影響を与える可能性があるかもしれません。

不適切な原状回復により、スケルトン戻しが不完全で50万円の追加工事請求、設備撤去漏れで30万円の処分費用請求といったトラブルが発生します。

一方、適切な原状回復を行った場合、保証金の大部分が返還され、追加請求も発生しません。

契約書の特約条項を詳細に確認し、専門業者と連携して確実な原状回復を行うことで、退去後のトラブルリスクを完全に排除し、安心して次の手続きに進むことができます。

メリット（2）原状回復がスムーズに進む

事前準備と計画的な原状回復により、予定通りの退去が実現でき、新店舗開業や移転計画への悪影響を防げます。

原状回復工事は通常1週間から3週間の期間が必要で、工事の遅延は新店舗の開業遅れや仮店舗費用の追加負担につながります。

事前に詳細なスケジュールを立て、信頼できる業者と契約することで、工期の短縮と確実な完了が実現できるでしょう。

計画的な進行例として、退去3ヶ月前に業者選定と見積もり確定、退去1ヶ月前に工事開始、営業終了翌日から本格工事といった流れが挙げられます。

準備不足の場合、業者確保に時間がかかり工事期間が延長されるケースも少なくありません。

退去予定日の3ヶ月から6ヶ月前から準備を開始し、複数業者からの見積もり取得、工事スケジュールの詳細確認、緊急時の対応策準備を行うことで、確実でスムーズな退去が実現します。

原状回復のデメリット

一方で、店舗の原状回復には無視できないデメリットやリスクも存在します。

この章では、店舗の原状回復における主要なデメリットと注意すべきリスクについて紹介します。

原状回復のデメリットは以下の3つです。

1. 業態や契約内容によって発生する高額な費用負担
2. オーナーや指定業者との複雑な交渉プロセス
3. 専門知識不足による不利な条件での合意リスク

デメリット（1）高額な費用がかかる可能性

店舗の原状回復費用は、住居の退去費用とは比較にならないほど高額になり、事業の財務計画そのものを揺るがしかねない重大な経営リスクを内包しています。

これは単なる「清掃費」や「修繕費」ではなく、本質的に「小規模な解体工事」に等しいからです。

住居であれば通常の使用による損耗は貸主負担となるのが一般的ですが、店舗では収益活動のために行った内装や設備の設置は、すべて借主の責任で撤去・処分することが求められます。

この費用の恐ろしさは、上限が見えにくい点にあります。

住居用の賃貸借契約と異なり、店舗契約には借主を保護する明確なガイドラインが存在しません。

そのため、契約書の特約一つで、借主の負担範囲は際限なく広がってしまう可能性があります。

「通常損耗もすべて借主負担」という一文があれば、営業中に自然に発生した床のすり減りや壁の汚れまで、すべて新品同様に戻すための費用を請求されかねないのです。

さらに、この費用は次の事業展開への大きな足かせとなります。

原状回復は利益を生まない「サンクコスト（埋没費用）」でありながら、その支払いのために、移転先の初期費用や新事業の運転資金が枯渇してしまうケースも少なくありません。

甘い見通しで資金計画を立てていた結果、退去費用の支払いで手元のキャッシュが底をつき、事業の継続を断念せざるを得なくなるという最悪の事態も想定されるのです。

このように、店舗の原状回復費用は、単なる出費ではなく、事業の未来を左右するほどインパクトの大きいデメリットとして認識しておく必要があります。

デメリット（2）交渉での負担が大きい

店舗の原状回復は、単なる事務手続きではなく、専門知識と精神的なエネルギーを消耗する交渉の連続です。

最大の負担は、事業主であるあなたが、本業の傍らで不動産や建築のプロである貸主や指定業者と対等に渡り合わなければならないという構造的な不利さにあります。

彼らは日々、賃貸借契約や工事見積もりを扱っており、法律や業界の慣習を熟知しています。

一方で、多くの事業主にとって店舗の退去は数年に一度の出来事であり、その知識や経験には圧倒的な差があるのが現実です。

この情報格差は、交渉のあらゆる場面であなたを不利な立場に追い込みます。

例えば、貸主から「契約書にこう書いてあるので、この壁の補修はあなたの負担です」と指摘された際、その特約が法的に有効なのか、過去の判例ではどう判断されているのかを即座に反論するのは非常に困難でしょう。

また、指定業者から提示された見積書に「諸経費一式」と記載されていても、その内訳が適正なのか、他の業者ならいくらで施工できるのかを判断する術がなければ、言われるがままに受け入れるしかありません。

こうした交渉プロセスは、時間的な負担も甚大です。

契約書の条文を読み解き、複数の業者と連絡を取り、貸主との面談を設定し、工事の進捗を管理する…これらの一連の作業は、片手間で処理できるものではありません。

本来であれば、最終営業日の売上を最大化したり、次の事業の準備に集中したりすべき貴重な時間を、利益を生まない交渉事に奪われてしまうのです。

この時間的・精神的な負担は、目に見える費用以上に、事業主にとって大きなデメリットといえるでしょう。

原状回復でよくあるトラブル事例

知識不足のまま進めると、思わぬトラブルに巻き込まれることも少なくありません。

この章では、店舗の原状回復で実際に発生しやすいトラブル事例と対処法について紹介します。

原状回復でよくあるトラブル事例以下の4つです。

1. 見積もり時に想定していなかった高額な追加費用の請求
2. 原状回復の工事範囲に関する貸主との認識の違いと対立
3. 貸主指定業者による相場を超える高額見積もりの提示
4. 敷金・保証金の大幅な控除や返還拒否

高額な追加費用を請求された

「当初の見積もりは100万円だったのに、工事が始まった途端、壁の中からアスベストが見つかったと言われ、最終的に300万円を請求された」

これは、原状回復トラブルの中でも特に深刻で、精神的にも金銭的にも事業主を追い詰める典型的なケースです。

このトラブルの根源は、最初の見積もりが「目に見える範囲」でしか算出されていないという点にあります。

解体工事は、いわば建物の”健康診断”のようなものです。壁や床を剥がしてみて初めて、隠れていた問題が明らかになることが少なくありません。

特に築年数が経過した物件では、このリスクは格段に高まります。

業者側も、契約前に追加調査の費用と時間をかけることは稀なため、どうしても「解体してみないと分からない」という不確実性を抱えたまま契約に進むことになります。

そして、いざ問題が発覚すると、工事を中断するわけにもいかず、事業主は業者から提示される追加費用を受け入れざるを得ない状況に追い込まれてしまうのです。

対策として見積もり書に「追加工事が発生した場合の単価」を明記させることは有効です。それ以上に、契約前の段階で建物の竣工図や過去の修繕履歴を確認し、隠れたリスクを予測しておくという視点が、このような予期せぬ高額請求を避けるための重要な自己防衛策となります。

工事範囲で貸主側と意見が対立

「この壁の傷は、営業中に付いたものだから借主負担です」

「いえ、これは普通に使っていれば付く程度の傷なので、通常損耗として貸主が負担すべきでは？」

こうした貸主との認識のズレは、原状回復における最も古典的かつ根深いトラブルと言えるでしょう。

この問題が起こる根本的な原因は、住居用賃貸と異なり、店舗には「通常損耗」や「経年劣化」の範囲を定義する公的なガイドラインが存在しないことにあります。

そのため、何が借主の責任で、何が貸主の責任なのかという線引きが、すべて契約書の文言と当事者間の解釈に委ねられてしまうのです。

例えば、飲食店の厨房の壁に付着した油汚れです。

借主からすれば「飲食店を営業する上で避けられない汚れ」であり通常損耗と主張したいところですが、貸主から見れば「借主の清掃義務違反による汚損」と見なされる可能性があります。

美容室の床に付いたパーマ液のシミも同様です。貸主側は「不動産のプロ」として、契約書の文言を自分たちに有利に解釈するノウハウを持っています。

これに対し、明確な反論材料を持たない借主は、言われるがままに不本意な費用負担を受け入れてしまうケースが後を絶ちません。

この泥沼の論争を避ける唯一の方法は、入居時に「現況確認書」を作成し、写真付きで物件の状態を詳細に記録し、貸主と借主双方の署名捺印をもって「これがスタートラインである」という合意を形成しておくことです。

貸主指定の業者の見積もりが高い

「原状回復工事は、必ず当方が指定するA社で行ってください」。賃貸借契約書に忍ばされたこの「指定業者条項」は、借主を不当に高い費用負担へと導く、非常に厄介なトラブルの火種です。

本来、工事をどこに発注するかは、費用を負担する借主の自由であるべきです。

しかし、この条項がある場合、借主は業者を選ぶ権利を奪われ、貸主と繋がりのある特定の業者に工事を依頼せざるを得ません。

ここには市場の「競争原理」が一切働かないため、提示される見積もりが相場よりも2割、3割、場合によってはそれ以上高額になることも珍しくありません。

この構造の背景には、貸主と指定業者の間に「紹介料」などの金銭的な関係が存在するケースや、貸主が「建物の構造を熟知している業者に任せたい」という、一見もっともらしい理由を盾にしている場合があります。

しかし、借主にとっては、同じ品質の工事が他社ならもっと安くできるにも関わらず、それを選択できないという理不尽な状況です。

実際に、指定業者から150万円の見積もりが出たため、試しに他の業者に相見積もりを取ったところ、90万円で施工可能だったという事例もあります。

この条項の存在に気づかずに契約してしまうと、退去時に高額な見積もりを突きつけられても「契約ですから」の一言で反論の余地がなくなってしまいます。

契約前の段階でこの条項の有無を確認し、もし存在するなら削除交渉を行うことが、最も重要な対策といえるでしょう。

敷金がほとんど返還されない

「家賃10ヶ月分の保証金を預けたのに、原状回復費用でほとんど相殺されてしまい、手元に戻ってきたのは数万円だけだった」

これは、店舗退去を経験した多くの事業主が嘆く、最もがっかりするトラブルの一つです。高額な保証金を預けているため、退去時にはある程度の返還を期待するのが人情ですが、現実はそう甘くありません。

店舗の原状回復費用は、前述のような様々な要因で高額化しやすく、保証金の額をあっさりと上回ってしまうことも少なくないのです。

このトラブルの背景には、保証金が「原状回復費用のための積立金」として扱われてしまうという商慣習があります。貸主側は、原状回復費用の請求において、まず保証金から差し引くことを前提に見積もりを作成します。

そのため、請求内容を厳しく精査することなく、経年劣化分まで含めた過大なリフォーム費用を計上し、結果的に保証金の大部分を食い潰してしまうのです。

ひどい場合には、保証金だけでは足りず、数十万円の追加請求を受ける「追い金」状態になることも。

保証金は、あくまでも家賃滞納や契約違反に備える「担保」であり、原状回復費用の支払いのために無条件で取り崩されるものではありません。

契約時に「保証金の償却（解約引き）」の条件を確認するとともに、退去時には原状回復費用の見積もり内容を厳しくチェックし、不当な請求に対しては毅然と異議を唱える姿勢が、大切な資産である保証金を守るためには不可欠です。

トラブル発生時の相談先と解決方法

万が一トラブルが発生してしまった場合でも、冷静な対処が重要です。

この章では、店舗の原状回復でトラブルが発生した際の相談先と具体的な解決方法について紹介します。

トラブル発生時の相談先と解決方法は以下の3つです。

1. 費用負担なしで専門的なアドバイスを受けられる公的相談窓口
2. 法的効力を持つ内容証明郵便による意思表示の方法
3. 裁判所を通じた民事調停や少額訴訟の活用手順

無料相談できる公的な窓口一覧

原状回復トラブルが発生した場合、まずは無料で利用できる公的な相談機関に相談することが重要です。

中立的な立場から適切なアドバイスを提供してくれます。

以下に相談先と特徴を表で示します。

これらの機関は過去の類似事例のデータベースを持っていることも多く、効果的な解決策を提案してもらえる可能性が高いです。

トラブル発生後すぐに、契約書や見積書、写真などの資料を準備して相談することをおすすめします。

内容証明郵便で意思を明確に伝える

相手方との交渉が停滞した場合、内容証明郵便を利用することで、こちらの意思を法的に明確な形で相手に伝え、問題解決への真剣度を示すことができます。

内容証明郵便は郵便局が送付内容と日時を公的に証明するため、法的な証拠力があり、後の調停や訴訟で重要な資料となります。

相手方にとって心理的なプレッシャーとなり、話し合いのテーブルに着く動機を与える効果も期待できるでしょう。

内容証明郵便には、以下を記載します。

• トラブルの経緯
• 相手方の対応への異議
• こちらの要求（費用減額など）
• 回答期限
• 期限内に回答がない場合は法的手続きを検討する旨

作成は行政書士に依頼することも可能ですが、定型的な内容であれば自分で作成もできます。

送付前に専門家に相談することを推奨します。

民事調停や少額訴訟の利用を検討

交渉や内容証明郵便でも解決しない場合、民事調停や少額訴訟を利用することで、裁判所の力を借りた公正な解決を図ることができます。

民事調停は裁判官と調停委員が中立的な立場で話し合いを仲裁するため、感情的な対立を避けながら合理的な解決が期待できます。

申立費用は数千円程度で、月1回から2回のペースで調停期日が設定され、平均3ヶ月から6ヶ月で解決することが多いです。

少額訴訟は請求額が140万円以下の金銭トラブルに利用でき、手続きが簡易で1回の審理で判決が出るため、迅速な解決が可能です。

原状回復費用の過払い分30万円を請求するケースで、申立費用3,000円程度、1ヶ月から2ヶ月で判決が出る場合があります。

いずれも弁護士を依頼せずに行うことができ、費用を抑えて法的解決を目指せます。

金額が140万円以下であれば少額訴訟、それを超える場合や話し合いでの解決を希望する場合は民事調停を選択するのが一般的です。

優良な原状回復業者の選び方

原状回復の成否は、信頼できるパートナーである業者選びにかかっていると言っても過言ではありません。

この章では、店舗の原状回復を依頼する優良業者を見極めるための具体的な選定基準について紹介します。

以下のポイントに沿って解説します。

• 適正価格を把握するための複数業者からの相見積もり取得方法
• 店舗工事の専門性と実績を確認するためのチェックポイント
• 産業廃棄物処理の法的適正性を確保するマニフェスト対応
• 見積もり金額の妥当性と安すぎる業者の危険性の見極め方

複数業者から相見積もりを取る

原状回復業者選定では最低3社以上から相見積もりを取ることが必須で、適正価格の把握と悪徳業者の回避に最も効果的な方法です。

原状回復費用は業者によって大きな差があり、単独見積もりでは適正価格の判断ができません。

複数の見積もりを比較することで、不当に高額な請求や不要な工事項目を発見でき、業者間の競争原理を働かせて価格交渉の材料としても活用できます。

例えば、30坪の飲食店でA社が150万円、B社が90万円、C社が120万円の見積もりを提示したとします。

この時、なぜB社はこれほど安いのか、その内訳を詳細に確認することが重要です。もしかしたら必要な工事が漏れているかもしれません。

逆にA社には、不要な工事が含まれている可能性もあります。

相見積もりでは同一条件での比較が重要なため、図面や現状写真を全業者に提供し、工事範囲を統一することが必要です。

見積もり取得後は項目別に詳細比較し、価格だけでなく工事品質や対応力も総合的に評価して業者を選定しましょう。

店舗工事の実績が豊富か確認

店舗の原状回復は住宅リフォームとは異なる専門技術が必要なため、店舗工事の実績が豊富で業態に応じた経験を持つ業者を選ぶことが重要です。

店舗では厨房設備・排気ダクト・給排水設備など、住宅にはない特殊な設備の撤去が必要で、適切な工法と安全管理が求められます。

業態ごとに異なる注意点（飲食店の油汚れ対策、美容室の排水管処理など）を理解している業者でないと、工事品質や工期に問題が生じるかもしれません。

確認すべき実績として、同業態の施工事例（飲食店なら飲食店の実績）、施工写真やお客様の声の公開、年間施工件数（最低でも20件以上）、大手チェーン店との取引実績、建設業許可や内装仕上工事業の登録があります。

業者のホームページで「飲食店50件・美容室30件・小売店20件の実績」といった具体的な数字と写真が掲載されているかを確認しましょう。

実績豊富な業者は過去の経験から効率的な工法を熟知しており、トラブル発生時の対応力も高くなります。

業者選定時は必ず同業態の施工事例を確認し、可能であれば過去の顧客への聞き取りを行うことを推奨します。

マニフェスト発行に対応しているか

産業廃棄物の適正処理を証明するマニフェスト（産業廃棄物管理票）の発行に対応している業者を選ぶことで、法的リスクを回避し、環境に配慮した適正な廃棄処理を確保できます。

店舗の原状回復では大量の産業廃棄物が発生し、廃棄物処理法により適正な処理とマニフェストによる管理が義務付けられています。

マニフェスト未対応の業者は不法投棄のリスクがあり、発覚した場合は排出者（店舗オーナー）も法的責任を問われる可能性があります。

マニフェスト対応の確認項目として、以下の内容があります。

• 産業廃棄物収集運搬業許可の保有
• 処理委託契約書の提示
• マニフェスト伝票の発行と管理体制
• 処理施設の適正性確認
• 年間の廃棄物処理実績

優良業者では「当社は○○県産業廃棄物収集運搬業許可第○○号を取得し、適正なマニフェスト管理を行っております」といった記載がホームページや営業資料に明記されています。

マニフェストに対応している業者は廃棄物処理に関する知識と体制が整備されており、全体的な信頼性も高い傾向があります。

見積もり依頼時に必ずマニフェスト発行の可否を確認し、対応していない業者は候補から除外することが重要です。

見積もりが安すぎる業者には注意

相見積もりを取った際に、他社より際立って安い金額を提示する業者が現れることがあります。

一見すると魅力的に映りますが、安いのには必ず裏があると考えるべきです。

原状回復工事には、材料費、人件費、そして適正な廃棄物処理費といった、どうしても削れない固定コストが存在します。

これを無視した極端な安値は、品質や安全性、あるいは遵法性のいずれかを犠牲にしている可能性が極めて高いのです。

こうした「格安業者」が使う手口は、いくつかパターンがあります。最も多いのが、最初の見積もりでは最低限の工事しか含めず、契約後に「ここも直さないとダメですね」と次々に追加工事を発生させ、最終的には他社より高額になるケースです。

また、必要な人員を削って工期を無理に詰め込み、雑な工事を行うことで、貸主の完了検査でやり直しを命じられることもあります。

さらに悪質な場合は、前述の通り、廃棄物処理費用を削るために不法投棄に手を染めている可能性も考えられます。

相場より30%以上安い見積もりが出てきた場合は、特に警戒が必要です。

なぜその価格が実現できるのかを徹底的に細かく確認し、その回答に少しでも曖昧な点があれば、その業者は選択肢から外すのが賢明な判断といえるでしょう。

原状回復の費用を抑える方法

この章では、店舗の原状回復費用を効果的に削減するための具体的な方法について紹介します。

以下の費用削減方法を見ていきましょう。

• 業者に依頼せず自分で実施できる不用品処分による廃棄費用の削減
• まだ価値のある設備や備品の買取活用による収入確保
• 契約書解釈や経年劣化判断による工事範囲の交渉テクニック
• 早期準備による業者選択と価格交渉の優位性確保

自分でできる不用品の事前処分

解体業者にすべてを任せる前に、まずは自分でできることから始めましょう。

店舗内に残された不用品を事前に処分するだけで、高額な産業廃棄物処理費を大幅に削減することが可能です。

業者の処分費には、廃棄物の重量や種類に応じた料金に加え、収集運搬の手数料が上乗せされます。

しかし、事業活動から出たゴミであっても、分別すれば一般ごみとして自治体のルールに従って処分できるものも少なくありません。

例えば、以下のようなものは自分で処分することで、業者に支払う費用を大きく節約できます。

• 一般ごみ：書類やファイルなどの紙類、文房具や小物などのプラスチック製品
• 粗大ごみ：事務用の椅子やテーブル、小型の棚やカラーボックス
• 資源ごみ：段ボール、雑誌、金属製の備品、ガラス瓶

30坪の飲食店で、段ボール50箱や椅子20脚などを自分で処分した結果、業者に依頼した場合より15万円以上も費用を抑えられたという事例もあります。

退去の1ヶ月ほど前から計画的に整理を始め、自治体の回収サービスやリサイクルセンターを賢く活用しましょう。

買取業者に売却できるものを探す

「ゴミとして処分する」という発想から、「価値ある資産として売却する」という発想へ転換することが、費用削減につながります。

まだ十分に使える厨房機器や業務用エアコン、音響設備などは、捨てるのではなく専門の買取業者に売却しましょう。

処分費用がかからないどころか、思わぬ収入となり、原状回復費用の大きな助けとなります。

特に、以下のような設備は中古市場でも高い需要が見込めます。

• 厨房機器：業務用冷蔵庫、製氷機、ガステーブル、フライヤーなど
• 空調設備：比較的新しいモデルの業務用エアコン
• 音響・映像機器：店舗で使用していたスピーカー、アンプ、プロジェクター
• 什器・家具：デザイン性の高い椅子やテーブル、特注の陳列棚

飲食店の場合、状態の良い厨房機器一式が数十万円で売却できることも珍しくありません。原状回復費用が150万円かかるところ、売却で得た50万円を充当できれば、実質的な負担は100万円にまで軽減されます。

退去が決まったら、すぐに複数の買取業者に一括査定を依頼し、最も高い価格を提示した業者に売却するのが賢い方法です。

工事区分の交渉で負担を減らす

貸主から提示された工事範囲を鵜呑みにせず、「その工事は、本当にこちらの負担ですか？」と根拠を持って交渉することも、費用を抑えるための重要なテクニックです。

店舗契約には借主に不利な特約が多いのは事実ですが、すべてが法的に有効とは限りません。

特に、明らかに建物の経年劣化や通常の使用による損耗と判断できる部分については、貸主が負担すべきであると主張する余地があります。

交渉を有利に進めるためには、客観的な根拠を示すことが不可欠です。例えば、以下のような点を論点に交渉を進めることができます。

• 法定耐用年数：エアコンや給排水設備などが法定耐用年数を大幅に超えている場合、その交換費用は貸主負担ではないかと交渉します。
• 通常損耗の主張：多くの人が歩くことで生じた床材の軽微な摩耗や、日光による壁紙の自然な色褪せなどを指摘します。
• 過去の判例：「借主に一方的に不利益な特約は無効」とした過去の裁判例を提示し、特約の有効性自体に疑問を投げかけます。

これらの交渉には専門的な知識が必要となるため、入居時の写真や設備の耐用年数表などの資料を準備した上で、専門家のアドバイスを受けながら戦略的に進めることが成功の確率を高めます。

退去日から逆算して早めに動く

退去予定日の3ヶ月から6ヶ月前から準備を開始することで、業者選択の余裕が生まれ、価格交渉や工期調整が有利になり、総費用を10％から20％削減できます。

退去日が迫ってからの突貫工事は、割高な「緊急対応料」が発生するうえ、業者の選択肢も限られるため、価格交渉の余地がありません。

退去予定日の最低でも3ヶ月前、理想を言えば半年前から準備を開始することで、業者選定から価格交渉まで、あらゆる面で主導権を握ることが可能になります。

早期準備によって得られるメリットは計り知れません。

複数の業者からじっくりと相見積もりを取り、最も条件の良い業者を選ぶことができます。不用品の処分や買取業者の選定にも十分な時間をかけられるため、より高値での売却も期待できるでしょう。

ある飲食店では、早期に準備を始めたことで3社から見積もりを取り、最も安価で信頼できる業者を選定した結果、当初の想定より30万円も費用を削減できたという事例もあります。「まだ時間がある」と油断せず、退去が決まったその日から計画的に行動を起こすことが、納得のいく店舗退去を実現するために最も確実な方法です。

まとめ

本記事では、店舗の原状回復における費用相場からトラブル対策まで網羅的に解説しました。

最も重要なのは、原状回復の範囲と費用を左右する賃貸借契約書、特に「特約」の確認です。

店舗の原状回復がどこまで求められるかは、この特約次第です。

住居用のガイドラインが適用されにくい中、スケルトン戻しが原則となることも多く、契約内容の精査が費用を大きく左右します。

その上で、必ず複数の専門業者から相見積もりを取り、工事内容と費用を慎重に比較検討することが、過去に頻発した高額請求やトラブルを避けるための重要な手段です。

店舗の退去は、早期に準備を始めることがコスト削減とスムーズな引き渡しに直結します。この記事を参考に、計画的に行動し、不安なく納得のいく店舗退去を実現させましょう。

«前へ「その原状回復、資産除去債務かも？判断基準と仕訳を解説」  ｜  「壁紙の傷・汚れ・カビは自腹？原状回復の費用相場と対処法」次へ»